多年前买下一块地，之后一直没去看过，某天却发现有人在地上围了篱笆、盖了房子或种了果园，还声称住满十年这块地已经归他。根据泰国《民商法典》第1382条的时效取得（ครอบครองปรปักษ์）规则，这种情况确实可能发生，但并不是住满十年就一定能取得土地。本文从占有人和地主两个角度，说明条件、程序和防范方法。
外国人请注意：泰国法律原则上不允许外国人拥有土地。本文内容主要适用于您的泰国配偶或家人名下、由您协助照看的土地，或您的房屋建在他人土地上的情况。
什么是时效取得
第1382条规定：以所有人的意思、和平且公开地占有他人财产，如为土地等不动产，连续占有满十年即取得所有权；动产则为五年。
这一规则的目的是让土地得到利用。地主长期放任土地无人照管，又不对使用者提出异议，即使地契上写着自己的名字，也可能失去所有权。
必须同时满足的条件
- 是他人的土地：自己的土地，或自己是共同继承人之一的遗产土地，不属于时效取得。
- 和平占有：期间没有被驱逐、起诉或发生所有权争议。
- 公开占有：使用土地让外人看得见，没有隐瞒。
- 以所有人的意思：把土地当作自己的来使用和看管，不是基于地主的许可，也不承认土地属于他人。
- 连续十年：期间不中断。
最常见的误解是租户或经地主许可居住的人。他们是代地主持有土地，无论住多久都不构成时效取得。第1381条规定，代他人持有者只有在通知地主不再代其持有，或从第三人处善意取得新的权利时，才能改变持有的性质，十年期间也只能从那时起算，而不是从开始租住之日起算。
哪些土地不能时效取得
| 土地类型 | 能否时效取得 |
|---|---|
| 私人所有、有地契（Chanote）的土地 | 可以，须满足第1382条 |
| Nor Sor 3、Nor Sor 3 Kor、Sor Kor 1或无证土地 | 不可以，这些只有占有权，没有所有权 |
| 国家公产，如公共用地、河岸 | 不可以，不得以时效对抗国家（第1306条） |
如果土地原为Nor Sor 3，之后才颁发地契，十年从颁发地契之日起算，此前以Nor Sor 3土地占有的时间不能合并计算。
Nor Sor 3土地适用的是“占有被侵夺”的规则：占有人被侵夺占有后，须在一年内起诉要求返还（第1375条），期限短得多。
十年如何计算
- 承接前手：占有发生转让时，受让人可以把前手的占有时间与自己的合并计算（第1385条）。
- 暂时失去：占有人非自愿失去对土地的控制，并在一年内恢复或起诉要求恢复的，占有不视为中断（第1384条）。
- 地主起诉：第1386条规定时效规则准用于此，地主在满十年前提起驱逐或返还土地诉讼，计算即中断，占有也不再是和平占有。
满十年后占有人要做什么
条件满足后，法律视占有人取得所有权，但这属于“法律行为以外的方式”取得。第1299条第二款规定，未经登记不得变更登记，且未登记的权利不得对抗支付对价、善意取得并善意登记的第三人。步骤如下：
- 收集证据：使用土地的照片、篱笆、建筑、作物、土地税缴纳凭证，以及多年来知情的证人。
- 向土地所在地法院提出申请，请求裁定申请人因时效取得所有权。
- 法院通知地契上的所有人，所有人可以提出异议；一旦异议，案件就变成需要完整举证的争议诉讼。
- 法院审理并作出裁定：证明条件成立的，法院裁定确认所有权。
- 持法院裁定到土地厅办理登记，将地契上的所有人变更为申请人。
地主如何防范
- 定期查看土地，尽量加以利用，不要多年无人照管。
- 用篱笆或界桩标明界线，怀疑有人越界时，向土地厅申请测量核界。
- 允许他人使用时立书面文件，例如租约或许可书，证明对方是基于您的权利居住。
- 每年缴纳土地税并保存凭证。
- 发现侵占立即处理：报警，并尽快咨询律师提起驱逐诉讼，因为在满十年前起诉才能中断计算。
- 收到法院传票不要置之不理：按时出庭提出异议，否则法院可能仅依申请人的证据作出裁定。
示例
Wipa女士在外府有一块有地契的空地，自2015年起就没去看过。2017年1月，邻居把这块地围进自己的果园，种上果树，并对村里人说这是他的地。
- 如果Wipa在2025年发现并立即提起驱逐诉讼，邻居的占有尚未满十年，起诉使计算中断。
- 如果她放任到2027年1月之后，期间无人提出异议，邻居就可能向法院申请裁定取得所有权。
- 如果邻居是向Wipa租地并一直支付租金，他是基于地主的权利居住，即使超过十年也不构成时效取得。
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