卖家说土地“手续齐全”时，所谓的文件可能是地契（Chanote）、น.ส.3 ก.、น.ส.3，也可能只是一份ส.ค.1。这几种文件代表的权利不同，转让方式不同，风险也相差很大，所以在同意购买或支付定金之前，先弄清手上是哪一种文件。本文用浅显的方式说明泰国《土地法典》和《民商法典》的相关规定。
所有权还是占有权：最重要的区别
《土地法典》第1条规定，地契是表明土地所有权的重要文件；使用证明（น.ส.3、น.ส.3 ก.和น.ส.3 ข.）则是主管官员证明土地已被利用的文件，持有人享有的是占有权，而不是所有权。
两类土地都可以买卖，但转让必须以书面形式订立并向主管官员登记（《土地法典》第4条之二）；不动产买卖未以书面形式订立并登记的，无效（《民商法典》第456条）。
当别人开始使用这块土地时，区别就很明显：
- 有地契的土地：他人以所有的意思和平、公开地连续占有满10年，即取得所有权（第1382条）。
- 只有占有权的土地：被他人侵夺占有时，须在被侵夺之日起1年内起诉请求返还（第1375条）。
此外，《土地法典》第6条规定，有地契的土地连续10年以上、持有使用证明的土地连续5年以上弃置不用或任其荒芜的，土地厅厅长可以向法院提出申请；法院撤销该权利文件后，该部分土地归国家所有。
6种土地文件比较
| 文件 | 代表的权利 | 能否买卖 |
|---|---|---|
| 地契（Chanote，น.ส.4 จ.），红色迦楼罗徽 | 所有权 | 可以，在土地厅登记 |
| น.ส.3 ก.，绿色迦楼罗徽 | 占有权，按航拍图确定界线 | 可以，登记无需公告 |
| น.ส.3和น.ส.3 ข.，黑色迦楼罗徽 | 占有权，没有航拍图 | 可以，但登记前须公告30天 |
| ส.ค.1 | 仅证明曾申报占有，不是土地权利文件 | 土地厅不能登记买卖 |
| ส.ป.ก. 4-01 | 在土地改革区内使用土地的许可 | 不能 |
| ภ.บ.ท.5 | 与地方发展税有关的文件，不是土地权利文件 | 不能证明所有权 |
น.ส.3 ก.与น.ส.3有何不同
น.ส.3 ก.依据航拍图签发，位置和界线较为清楚，土地厅登记买卖时无需公告。น.ส.3和น.ส.3 ข.没有航拍图，登记买卖或租赁之前，土地厅须先公告30天（佛历2497年第7号部令）。公告期满无人异议的，土地厅再通知当事人前来登记。
举例：Manop先生同意向Suda女士购买一块2莱的น.ส.3 ข.土地。两人于3月2日到土地厅申请办理买卖登记，官员公告30天。期满无人异议，土地厅才通知两人前来办理过户登记。如果这块地是น.ส.3 ก.或地契土地，就没有这30天的公告程序。
持有น.ส.3、น.ส.3 ก.或น.ส.3 ข.的人，可以向土地厅申请个别签发地契（《土地法典》第59条）。土地厅会测量土地并通知相邻地主；无人对界线提出异议的，即签发地契取代原来的使用证明。
ส.ค.1不是地契
ส.ค.1是《土地法典》于佛历2497年12月1日（1954年）生效之前就已占有并利用土地的人，向政府申报占有时使用的表格。它只证明曾经申报占有，并不是土地权利文件。
- 土地厅不能为ส.ค.1土地办理买卖、租赁或用益权登记。
- 持有人享有的是占有权，通过交付占有来转让（《民商法典》第1378条）；被他人侵夺占有时，须在1年内起诉请求返还（第1375条）。
- 佛历2551年（2008年）《土地法典修正法（第11号）》给予ส.ค.1持有人2年时间申请地契，期限已于佛历2553年2月8日（2010年）届满。此后才提出申请的，须有法院终局判决或裁定确认申请人在《土地法典》生效前已合法占有并利用该土地，土地厅才能签发地契。
ส.ป.ก. 4-01不能买卖，ภ.บ.ท.5不是权利文件
ส.ป.ก. 4-01是在土地改革区内使用土地的许可，既不是《土地法典》规定的地契，也不是使用证明。佛历2518年（1975年）《农业用地改革法》第39条禁止权利人分割土地或把权利转让给他人，但由法定继承人继承，或转让给农民机构或农业土地改革办公室（ส.ป.ก.）的除外。因此一般人不能购买土地改革区的土地；ส.ป.ก.签发“农业地契”（โฉนดเพื่อการเกษตร）的土地仍属于土地改革区，并不是《土地法典》规定的地契土地。
ภ.บ.ท.5是与缴纳地方发展税有关的文件，不是土地权利文件，不能证明文件上的人是土地的所有人或权利人。
有些地契暂时不能转让
根据《土地法典》，有些权利文件即使已经是地契，也有禁止转让的期限：
- 由预留证（ใบจอง）转来的：预留证是政府分配土地给民众或允许民众申请占地时签发、准许暂时占有土地的文件。预留证在佛历2515年12月14日（1972年）或之后签发的，自取得地契或使用证明之日起10年内禁止转让；在该日期之前签发、且国家提供了公共设施的，禁止转让5年（第31条）。
- 签发给《土地法典》生效后才开始占有土地的人，且没有预留证或其他证明的：自取得文件之日起10年内禁止转让（第58条之二）。
继承以及转让给法律列明的某些国家机构不受上述限制。购买前应核查该地块是否仍在禁止转让期内。
付款前的5项核查
- 查看文件原件：文件类型和徽章颜色、编号、权利人姓名、面积，以及背面记录的历次登记。
- 查询地块位置：在土地厅的LandsMaps（SmartLands应用或网站）中按地契号码查询位置和形状。
- 核对土地厅登记：与看到的文件是否一致，是否在禁止转让期内，是否有冻结登记，或已为他人登记的租赁、地役权、用益权等权利。
- 实地查看：谁在占用或利用这块地、界桩在哪里、是否有通往公共道路的出入口。
- 书面签约并登记：在土地厅办理登记；如果是น.ส.3或น.ส.3 ข.土地，要预留30天公告期。
外国人须知
一般而言，外国人不能在泰国取得土地（《土地法典》第86条），但可以租赁土地。租期超过3年的，必须以书面形式订立并登记，否则只能按3年请求强制执行（《民商法典》第538条）。如果土地是น.ส.3或น.ส.3 ข.，土地厅在登记租赁前也要公告30天，应提前预留时间。
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