外国人能在泰国买地吗？30年租约、地上权、用益权与代持风险

在泰国生活多年、与泰国人结婚或打算在泰国养老的外国人，常问同一个问题：我能以自己的名义买地吗？简短的回答是：原则上不能。不过，泰国法律提供了合法途径，让外国人可以在土地上居住和使用数十年。本文逐一说明这些途径，并解释为什么不应让泰国人替你代持土地。

外国人能买地吗

《土地法典》第86条规定，外国人只有在条约赋予权利时才能取得土地，而目前并没有这样的条约适用。因此实际上，外国人不能以自己的名义购买土地。

常被问到的例外是第96条之二：外国人如按法律规定的类别投资不少于4,000万泰铢，可经内政部部长许可，取得不超过1莱的土地用于居住。条件相当细致，规划前应请律师核查。

外国人可以做的事：

• 拥有房屋或建筑物：法律限制的是土地，并不禁止拥有建筑物本身。
• 购买公寓单位：须在《公寓法》允许外国人持有的比例之内。
• 长期租赁土地，并在土地厅登记租约。
• 在他人土地上登记权利：地上权、用益权或居住权。

长期租约：最长30年，且必须登记

租赁是外国人最常用的方式，有两条关键规则：

1. 不动产租期不得超过30年，约定更长的缩短为30年。期满后可以续约，但每次续约自续约之日起不得超过30年（《民商法典》第540条）。
2. 租期超过3年的，必须以书面形式订立并向主管官员登记，未登记的只能在3年内请求强制执行（第538条）。

举例：彼得向泰国地主租地建房，签订30年租约并在土地厅登记，租约在整整30年内都可执行。如果只是私下签了30年合同而未登记，地主在第5年反悔时，彼得只能主张3年。即使合同写了50年，法律也会把它缩短为30年。

近来有修法延长租期的提议。签约前，请律师确认签约当天有效的法律规定。

地上权：在他人土地上拥有房屋

地上权是指土地所有人允许他人拥有该土地上或地下的房屋、建筑物或种植物（第1410条）。适合用自己的钱在泰国人土地上建房的外国人。

• 可以约定期限（不得超过30年），也可以约定为土地所有人或权利人的终身（第1412条）。
• 地上权可以转让，也可以继承（第1411条）。

很多人把地上权与土地租约结合使用，使土地使用权和房屋所有权都有清楚的书面依据。

用益权与居住权

用益权使权利人可以占有、使用并收取土地或房屋的收益，例如自住、耕种，或出租并收取租金（第1417条）。期限可以不超过30年，也可以是权利人的终身；未约定期限的，推定为终身；权利人死亡时，用益权一律消灭（第1418条）。

居住权使权利人可以免租金居住在该房屋内（第1402条）。期限可以不超过30年或为终身，但未约定期限的，所有人可随时在合理期间前通知终止（第1403条）。居住权不得转让，也不能继承（第1404条）。

两者都是物权，须在土地厅登记后才完整有效（第1299条）。口头约定或私下文件都不够。

泰国配偶购买土地

与外国人结婚的泰国人仍可以自己的名义购买土地。土地厅会要求泰国买方声明购地款是个人财产而非夫妻共同财产，因为若属共同财产，外国配偶就会在该土地上享有份额。声明必须属实，签字前双方都应了解它对家庭财产的影响。

让泰国人代持土地（代持人）有什么风险

由泰国人，或由泰国人代为持股的公司出面买地，而实际出资和决策都来自外国人，正是法律所禁止的。

• 作为外国人代理人取得土地的泰国人，可处不超过20,000泰铢罚金或不超过2年监禁，或两者并处（《土地法典》第113条）。
• 向官员作虚假陈述，还可能构成《刑法典》上的犯罪。
• 在民事上，地契上的名字就是所有人。一旦关系破裂，外国人很难证明自己对土地享有任何权利。

土地厅对代外国人持有土地的情况查得很严。按上文所述使用租约和已登记的权利，才是更安全的做法。

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