ที่ดินตาบอดไม่มีทางออก ทำอย่างไร? ทางจำเป็น ภาระจำยอม อายุความ 10 ปี และการจดทะเบียน

ซื้อที่ดินมาแล้วพบว่าไม่มีทางออกถนน หรือแบ่งที่ดินมรดกกันแล้วแปลงด้านในถูกล้อมไว้หมด ที่ดินลักษณะนี้เรียกกันว่า "ที่ดินตาบอด" ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มีทางแก้ไว้ 2 แบบ คือ ทางจำเป็น และ ภาระจำยอม ซึ่งเงื่อนไขและผลต่างกันมาก บทความนี้สรุปให้เลือกใช้ได้ถูก

ทางจำเป็นคืออะไร

มาตรา 1349 กำหนดว่า ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ และให้ใช้หลักเดียวกันเมื่อมีทางออกได้แต่ต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือระดับที่ดินกับทางสาธารณะต่างกันมาก

• ตำแหน่งและวิธีทำทาง ต้องพอควรแก่ความจำเป็นของผู้จะผ่าน และให้ที่ดินที่ล้อมอยู่เสียหายน้อยที่สุด ถ้าจำเป็นจะสร้างถนนก็ได้
• ค่าทดแทน ผู้ใช้ทางต้องจ่ายค่าทดแทนความเสียหายให้เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ นอกจากค่าเสียหายจากการสร้างถนนแล้ว จะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้
• เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมาย ไม่ต้องรอให้เพื่อนบ้านยินยอม และไม่ต้องใช้ทางมาก่อนกี่ปี

แต่ทางจำเป็นไม่ได้ให้สิทธิบุกเข้าไปทำทางเอง ศาลฎีกาวินิจฉัยไว้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1323/2564) ว่าถ้ายังโต้เถียงกันว่าที่ดินถูกล้อมจริงหรือไม่ ต้องให้ศาลในคดีแพ่งชี้ขาดก่อน

ที่ดินแบ่งแยกกันเอง ไม่ต้องจ่ายค่าทดแทน

ถ้าที่ดินแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออก เจ้าของแปลงนั้นเรียกทางเดินได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันมา และไม่ต้องเสียค่าทดแทน (มาตรา 1350)

ตัวอย่าง พ่อแม่แบ่งที่ดิน 1 แปลงให้ลูก 3 คน แปลงของลูกคนเล็กอยู่ด้านในสุด ลูกคนเล็กต้องขอทางผ่านแปลงของพี่ที่แบ่งมาจากที่ดินผืนเดียวกัน โดยไม่ต้องจ่ายค่าทดแทน แต่จะไปเรียกทางผ่านที่ดินของเพื่อนบ้านที่ไม่เกี่ยวกับการแบ่งแยกครั้งนั้นไม่ได้ ทางที่ดีคือกันทางไว้ตั้งแต่ตอนแบ่งแยกและจดทะเบียนให้ชัด

ภาระจำยอมคืออะไร

ภาระจำยอมคือทรัพยสิทธิที่ทำให้เจ้าของที่ดินแปลงหนึ่ง (ภารยทรัพย์) ต้องยอมรับกรรมบางอย่าง หรืองดใช้สิทธิบางอย่าง เพื่อประโยชน์ของที่ดินอีกแปลง (สามยทรัพย์) ตามมาตรา 1387 ทางเดินเป็นภาระจำยอมที่พบบ่อยที่สุด แต่ต่างจากทางจำเป็นตรงที่ไม่จำเป็นต้องเป็นที่ดินตาบอด และขอผ่านที่ดินแปลงใดหรือเส้นทางใดก็ได้ที่ตกลงกันได้

ภาระจำยอมได้มา 2 ทาง

1. โดยนิติกรรม คือตกลงกับเจ้าของที่ดิน จะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ได้ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิ (มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง)
2. โดยอายุความ คือใช้ทางนั้นโดยสงบ เปิดเผย และด้วยเจตนาจะได้สิทธิภาระจำยอม ติดต่อกัน 10 ปี (มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382)

ใช้ทางมา 10 ปี ได้สิทธิเสมอหรือไม่

ไม่เสมอไป ถ้าใช้ทางเพราะเจ้าของอนุญาต ขออาศัย จ่ายค่าตอบแทน หรือถือวิสาสะแบบคนรู้จักกัน ศาลถือว่าไม่ได้ใช้ด้วยเจตนาจะได้สิทธิภาระจำยอม แม้ใช้มานานเกิน 10 ปีก็ไม่ได้ภาระจำยอม

อีกเรื่องที่ต้องระวังคือ ภาระจำยอมที่ได้มาโดยอายุความแต่ยังไม่ได้จดทะเบียน ยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกที่ซื้อที่ดินแปลงนั้นมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนแล้วไม่ได้ (มาตรา 1299 วรรคสอง) เมื่อครบ 10 ปีแล้วจึงควรให้ศาลรับรองสิทธิและนำไปจดทะเบียนโดยเร็ว

สิทธิและหน้าที่เมื่อมีภาระจำยอมแล้ว

เลือกทางไหนดี

• ถ้าตกลงกับเพื่อนบ้านได้ ทำสัญญาภาระจำยอมเป็นหนังสือแล้วจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ชัดเจนที่สุดและใช้ยันผู้ซื้อที่ดินรายต่อไปได้
• ถ้าตกลงไม่ได้ และที่ดินถูกล้อมจริง ฟ้องขอเปิดทางจำเป็น โดยพร้อมจ่ายค่าทดแทน (หรือไม่ต้องจ่ายถ้าเป็นกรณีแบ่งแยกตามมาตรา 1350)
• ถ้าใช้ทางมาครบ 10 ปีด้วยเจตนาเป็นสิทธิ ฟ้องหรือร้องให้ศาลรับรองภาระจำยอม แล้วนำคำพิพากษาไปจดทะเบียน

ก่อนซื้อที่ดิน ตรวจเรื่องทางออกก่อน

ดูแผนที่ในโฉนดว่าที่ดินติดทางสาธารณะหรือไม่ ถ้าทางเข้าออกผ่านที่ดินคนอื่น ให้ตรวจที่สำนักงานที่ดินว่ามีภาระจำยอมจดทะเบียนไว้หรือไม่ อย่าเชื่อคำบอกเล่าว่า "ใช้ทางกันมานานแล้ว" เพราะอย่างที่เห็นข้างต้น การใช้ทางมานานไม่ได้แปลว่ามีสิทธิเสมอ

ปรึกษาทนายเรื่องที่ดินตาบอด

คดีทางจำเป็นและภาระจำยอมขึ้นกับข้อเท็จจริง เช่น ประวัติการแบ่งแยกที่ดิน ใครอนุญาตอะไรเมื่อไร และสภาพพื้นที่จริง การให้ทนายด้านที่ดินช่วยดูเอกสารตั้งแต่ต้นช่วยเลือกเส้นทางที่ถูก บน Lawmanee คุณโพสต์เล่าเรื่องได้ฟรีเพื่อให้ทนายที่สนใจตอบกลับทางแชท หรือค้นหาทนายตามประเภทคดีและจังหวัดได้ทันที