泰国"盲地"没有出路怎么办？必要通行权、地役权、10年时效与登记

买了一块地才发现没有路可以出去，或者家人分割继承的土地后，里面那块地被四周包围。泰国人把这种地叫作"盲地"（ที่ดินตาบอด）。《民商法典》提供了两种解决办法：必要通行权和地役权，两者的条件和效果差别很大。本文帮助您选对方法。

什么是必要通行权

根据第1349条，土地被他人土地包围而无法通往公共道路的，该土地所有人可以通过周围土地到达公共道路。如果只能跨越池塘、沼泽或海洋才能出去，或者土地与公共道路的高度相差很大，也适用同样规定。

• 位置和方式：通行路线应符合通行人的需要，并尽量减少对周围土地的损害；必要时可以修建道路。
• 补偿：通行人须赔偿周围土地所有人因此遭受的损失；除修路造成的损失外，补偿可以按年支付。
• 依法产生：不需要邻居同意，也不需要事先通行多少年。

但必要通行权并不允许您强行进入他人土地修路。泰国最高法院第1323/2564号判决（2021年）认为，如果双方对土地是否确实被包围仍有争议，必须先由民事法院裁决。

自家分割土地：无需补偿

如果是因为土地分割或部分转让导致某块地没有出路，该地所有人只能在同一次分割或转让出来的土地上要求通道，并且无需支付补偿（第1350条）。

示例：父母把一块地分给三个子女，最小的孩子分到最里面的一块。他可以在兄姐从同一块地分得的土地上要求通道，而且无需补偿，但不能要求在与这次分割无关的邻居土地上通行。最好的做法是在分割时就预留通道并清楚登记。

什么是地役权

地役权是一种物权：一块土地（供役地）的所有人为了另一块土地（需役地）的利益，须容忍某些行为或不行使某些权利（第1387条）。通行是最常见的地役权，但与必要通行权不同，需役地不必是盲地，只要双方同意，可以经过任何一块土地或任何路线。

取得地役权有两种方式：

1. 通过法律行为：与土地所有人约定，可以有偿也可以无偿。须以书面形式并在土地厅登记，否则不能成为完整的物权（第1299条第1款）。
2. 通过时效：以和平、公开并有取得地役权意思的方式，连续通行满10年（第1401条结合第1382条）。

通行满10年一定能取得权利吗？

不一定。如果是因为所有人允许、自己请求借用、支付了费用，或只是熟人之间的情面而通行，法院会认为缺乏取得地役权的意思，即使通行超过10年也不能取得地役权。

另外，因时效取得但尚未登记的地役权，不能对抗之后善意、有偿购买供役地并已办理登记的第三人（第1299条第2款）。因此满10年后，应尽快请法院确认权利并办理登记。

地役权成立后的权利与义务

该选哪条路

• 能与邻居达成协议的，签订书面地役权合同并到土地厅登记，这是最清楚的做法，也能对抗之后的买受人。
• 协商不成、土地确实被包围的，向法院起诉要求开辟必要通道，并准备支付补偿（属于第1350条分割情形的除外）。
• 已经以享有权利的意思通行满10年的，请求法院确认地役权，再凭判决办理登记。

外国人和买家：先查出路

外国人一般不能在泰国拥有土地（仅有少数例外），但如果泰籍配偶或家人拥有土地，或者您租房、打算买房，这些规则仍与您有关。相关权利属于登记的土地所有人。购买前应查看地契上的地图，确认土地是否临接公共道路；如果出入要经过他人土地，应到土地厅查询是否登记了地役权，不要轻信"大家一直都走这条路"。土地厅的文件都是泰文，最好请可信赖的人陪同翻译。

就盲地问题咨询律师

必要通行权和地役权案件取决于事实：土地如何分割、谁在何时允许了什么，以及现场的实际情况。尽早请土地律师查看文件，有助于选对方法。在 Lawmanee 上可以免费发布您的情况，感兴趣的律师会通过平台聊天回复您，也可以按案件类型、府和语言查找律师。