ที่ดินมีชื่อร่วมกันหลายคน ขายหรือแบ่งอย่างไร? สิทธิของเจ้าของรวม การขายส่วนของตน และการฟ้องขอแบ่ง

ที่ดินแปลงเดียวที่มีชื่อหลายคนในโฉนดเกิดขึ้นได้หลายทาง เช่น พี่น้องรับมรดกที่ดินของพ่อแม่มาด้วยกัน หรือหลายคนร่วมกันออกเงินซื้อที่ดินแปลงเดียว ช่วงแรกอาจไม่มีปัญหา แต่เมื่อมีคนอยากขาย อยากได้ที่ดินส่วนของตนแยกออกมา หรืออยากใช้ที่ดินไม่เหมือนกัน คำถามที่ตามมาคือใครทำอะไรได้บ้าง บทความนี้สรุปหลักเรื่องกรรมสิทธิ์รวมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และทางเลือกเมื่ออยากแบ่งที่ดินออกจากกัน

กรรมสิทธิ์รวมคืออะไร

เมื่อทรัพย์สินเป็นของบุคคลหลายคนรวมกัน กฎหมายให้ใช้บทบัญญัติเรื่องกรรมสิทธิ์รวม เว้นแต่มีกฎหมายบัญญัติไว้เป็นอย่างอื่น (มาตรา 1356) แต่ละคนเรียกว่าเจ้าของรวม และมี “ส่วน” ในที่ดินทั้งแปลง เช่น หนึ่งในสาม แต่ยังไม่ได้เป็นเจ้าของพื้นที่ตรงไหนเป็นการเฉพาะจนกว่าจะแบ่งแยกกัน

ถ้าไม่ได้ระบุว่าใครมีส่วนเท่าใด กฎหมายให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าทุกคนมีส่วนเท่ากัน (มาตรา 1357) ผู้ที่อ้างว่ามีส่วนมากกว่าจึงต้องมีหลักฐานมาหักล้าง ถ้าตกลงกันตั้งแต่วันที่เข้าถือกรรมสิทธิ์รวมว่าส่วนไม่เท่ากัน เช่น คนหนึ่งออกเงินซื้อมากกว่า ควรจดทะเบียนประเภทบรรยายส่วนไว้ที่สำนักงานที่ดิน เพื่อระบุว่าแต่ละคนมีส่วนเท่าใด

สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของรวม

• ใช้ที่ดินได้ทุกคน แต่การใช้ต้องไม่ขัดต่อสิทธิของเจ้าของรวมคนอื่น และกฎหมายสันนิษฐานว่าแต่ละคนมีสิทธิได้ดอกผลตามส่วนของตน เช่น ค่าเช่าเมื่อให้คนอื่นเช่าที่ดิน (มาตรา 1360)
• ช่วยกันออกค่าใช้จ่าย ได้แก่ ค่าจัดการ ค่าภาษีอากร ค่ารักษา และค่าใช้ทรัพย์สินร่วมกัน ตามส่วนของแต่ละคน (มาตรา 1362)
• ปกป้องที่ดินจากคนนอก เจ้าของรวมคนเดียวใช้สิทธิของเจ้าของต่อสู้บุคคลภายนอกได้ครอบไปถึงที่ดินทั้งแปลง แต่การเรียกให้คืนที่ดินต้องเรียกเพื่อประโยชน์ของเจ้าของรวมทุกคน ไม่ใช่เพื่อตนคนเดียว (มาตรา 1359)

เรื่องไหนทำได้คนเดียว เรื่องไหนต้องให้ทุกคนยินยอม

สี่แถวแรกเป็นไปตามมาตรา 1358 ส่วนสองแถวท้ายเป็นไปตามมาตรา 1361

ขายส่วนของตนได้ แต่ขายทั้งแปลงต้องให้ทุกคนยินยอม

เจ้าของรวมคนหนึ่งขายหรือโอนส่วนของตนให้คนอื่นได้ โดยไม่ต้องขอความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่น (มาตรา 1361 วรรคหนึ่ง) สำนักงานที่ดินจดทะเบียนการขายแบบนี้เป็นประเภทขายเฉพาะส่วน ผู้ซื้อจะเข้ามาเป็นเจ้าของรวมแทนผู้ขาย และอยู่ภายใต้หลักเรื่องกรรมสิทธิ์รวมเหมือนเจ้าของรวมคนอื่น

แต่ตัวที่ดินทั้งแปลงจะขายหรือโอนได้ก็ต่อเมื่อเจ้าของรวมทุกคนยินยอม (มาตรา 1361 วรรคสอง) ถ้ามีคนหนึ่งไม่ยอม คนที่อยากขายจึงเลือกได้ระหว่างขายเฉพาะส่วนของตน หรือเรียกให้แบ่งที่ดินตามหัวข้อถัดไป

เรียกให้แบ่งได้ เว้นแต่ 3 กรณี

เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งมีสิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินได้ (มาตรา 1363) เว้นแต่

1. มีนิติกรรมห้ามแบ่งไว้ เช่น สัญญาระหว่างเจ้าของรวม ซึ่งตัดสิทธิเรียกให้แบ่งได้ไม่เกินคราวละ 10 ปี
2. วัตถุที่ประสงค์ของการเป็นเจ้าของรวมกันมีลักษณะเป็นการถาวร
3. เรียกให้แบ่งในเวลาที่ไม่เป็นโอกาสอันควร

ถ้าที่ดินยังเป็นทรัพย์มรดกที่ยังไม่ได้แบ่งกัน ทายาทที่ครอบครองทรัพย์มรดกนั้นอยู่มีสิทธิเรียกให้แบ่งได้ แม้จะพ้นอายุความมรดก 1 ปีแล้ว และการตัดสิทธินี้โดยนิติกรรมทำได้ไม่เกินคราวละ 10 ปีเช่นกัน (มาตรา 1748)

แบ่งอย่างไร: ตกลงกันเอง หรือให้ศาลสั่ง

การแบ่งทำได้ 2 วิธี คือแบ่งตัวที่ดินกันเองระหว่างเจ้าของรวม หรือขายที่ดินแล้วนำเงินที่ขายได้มาแบ่งกัน (มาตรา 1364 วรรคหนึ่ง)

ถ้าตกลงกันได้ ให้ยื่นคำขอแบ่งแยกพร้อมโฉนดที่สำนักงานที่ดินที่ดูแลพื้นที่ของที่ดินแปลงนั้น เพราะงานที่ต้องรังวัดยื่นที่สำนักงานอื่นไม่ได้ (ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 71 และ 79) เจ้าหน้าที่จะนัดรังวัด แล้วจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวม แต่ละคนจะได้โฉนดของแปลงที่แบ่งให้ในชื่อของตน ถ้าตกลงขายแทน ทุกคนต้องยินยอมขายทั้งแปลง แล้วแบ่งเงินตามส่วน

ถ้าตกลงกันไม่ได้ เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งฟ้องขอให้ศาลสั่งแบ่งได้ คดีเกี่ยวกับที่ดินยื่นได้ที่ศาลที่ที่ดินตั้งอยู่ในเขต หรือศาลที่จำเลยมีภูมิลำเนา (ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 4 ทวิ) ก่อนฟ้องจะยื่นคำร้องขอให้ศาลไกล่เกลี่ยก่อนฟ้องก็ได้ ศาลจะดำเนินการเมื่อเห็นสมควรและอีกฝ่ายยินยอม โดยไม่ต้องเสียค่าขึ้นศาล (มาตรา 20 ตรี)

เมื่อเจ้าของรวมตกลงกันไม่ได้ ศาลสั่งได้ตามมาตรา 1364 วรรคสอง

1. แบ่งตัวที่ดิน ถ้าส่วนที่แบ่งให้แต่ละคนไม่เท่ากัน ศาลสั่งให้ชดเชยกันเป็นเงินได้
2. ถ้าแบ่งตัวที่ดินไม่ได้ หรือแบ่งแล้วจะเสียหายมาก ศาลสั่งให้ขายโดยประมูลราคากันระหว่างเจ้าของรวม หรือขายทอดตลาด แล้วนำเงินมาแบ่งกันตามส่วน

ตัวอย่าง แดง ดำ และขาว เป็นพี่น้องกัน รับมรดกที่ดินโฉนดเดียวเนื้อที่ 3 ไร่ และจดทะเบียนใส่ชื่อทั้งสามคนโดยไม่ได้บรรยายส่วน กฎหมายจึงสันนิษฐานว่าแต่ละคนมีส่วน 1 ใน 3 ต่อมาแดงอยากขาย แต่ดำกับขาวอยากเก็บที่ดินไว้ แดงขายส่วน 1 ใน 3 ของตนให้คนอื่นได้เองโดยไม่ต้องขอความยินยอม แต่ขายที่ดินทั้ง 3 ไร่ไม่ได้ ถ้าแดงต้องการที่ดินส่วนของตนแยกออกมา ทั้งสามคนตกลงรังวัดแบ่งแยกกันที่สำนักงานที่ดินได้ ถ้าตกลงกันไม่ได้ แดงฟ้องขอแบ่ง ศาลอาจสั่งแบ่งตัวที่ดินตามส่วนคนละ 1 ใน 3 หรือถ้าแบ่งไม่ได้หรือแบ่งแล้วจะเสียหายมาก ศาลอาจสั่งให้ประมูลราคากันระหว่างพี่น้อง หรือขายทอดตลาดแล้วแบ่งเงินคนละ 1 ใน 3

อยู่ในที่ดินคนเดียวมานาน ได้ส่วนของคนอื่นไหม

ถ้าพี่น้องคนหนึ่งปลูกบ้านหรือทำกินในที่ดินกรรมสิทธิ์รวมมาหลายปี การอยู่มานานเพียงอย่างเดียวไม่ทำให้ได้ส่วนของเจ้าของรวมคนอื่นไป ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าการครอบครองของเจ้าของรวมคนหนึ่งถือเป็นการครอบครองแทนเจ้าของรวมคนอื่นด้วย และตราบใดที่ยังไม่ได้บอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการยึดถือว่าไม่เจตนาจะยึดถือแทนอีกต่อไป สิทธิของเจ้าของรวมคนอื่นก็ไม่สิ้นไป (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6237/2541 และมาตรา 1381)

ป้องกันปัญหาตั้งแต่วันที่ใส่ชื่อร่วม

• ตกลงส่วนของแต่ละคนให้ชัด และถ้าส่วนไม่เท่ากัน ให้จดทะเบียนบรรยายส่วนไว้
• ทำสัญญาระหว่างเจ้าของรวมเป็นหนังสือ เช่น ใครใช้ที่ดินส่วนไหน และถ้ามีคนอยากขายส่วนของตนจะทำอย่างไร
• ถ้าทุกคนต้องการแยกกันใช้ที่ดินอยู่แล้ว การรังวัดแบ่งแยกให้แต่ละคนมีโฉนดของตนเอง ทำให้แต่ละคนขายหรือโอนที่ดินของตนได้โดยไม่ต้องรอความยินยอมจากคนอื่น

ปรึกษาทนายเรื่องที่ดินกรรมสิทธิ์รวม

ถ้าเจ้าของรวมตกลงกันไม่ได้ ไม่แน่ใจว่าตนมีส่วนเท่าใด หรือมีคนอ้างว่าได้ที่ดินไปแล้วเพราะอยู่มานาน ควรให้ทนายตรวจโฉนดและเอกสารก่อนตัดสินใจขายหรือฟ้อง บน Lawmanee คุณโพสต์เล่าเรื่องได้ฟรี แล้วทนายด้านที่ดินที่สนใจจะตอบกลับในแชตของแพลตฟอร์ม หรือค้นหาทนายตามประเภทคดีและจังหวัดได้ทันที