ชาวต่างชาติที่อยู่เมืองไทยนาน แต่งงานกับคนไทย หรืออยากมีบ้านหลังเกษียณ มักถามเหมือนกันว่า ซื้อที่ดินเป็นชื่อตัวเองได้ไหม คำตอบโดยหลักคือไม่ได้ แต่กฎหมายไทยมีทางที่ถูกต้องให้อยู่อาศัยและใช้ที่ดินได้ยาวหลายสิบปี บทความนี้สรุปแต่ละทางให้เห็นภาพ และอธิบายว่าทำไมการให้คนไทยถือที่ดินแทนจึงเป็นทางที่ไม่ควรเลือก

ชาวต่างชาติซื้อที่ดินได้หรือไม่

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 ให้คนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดินเฉพาะเมื่อมีสนธิสัญญาให้สิทธิไว้ ซึ่งปัจจุบันไม่มีสนธิสัญญาเช่นนั้นใช้บังคับ ในทางปฏิบัติจึงเท่ากับชาวต่างชาติซื้อที่ดินเป็นชื่อตัวเองไม่ได้

ข้อยกเว้นที่มักถูกถามถึงคือ มาตรา 96 ทวิ ชาวต่างชาติที่นำเงินมาลงทุนไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาทในกิจการหรือทรัพย์สินตามที่กฎหมายกำหนด อาจได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยให้ได้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ เงื่อนไขมีรายละเอียดมาก จึงควรให้ทนายตรวจก่อนวางแผน

สิ่งที่ชาวต่างชาติทำได้

  • เป็นเจ้าของบ้านหรืออาคาร กฎหมายห้ามเรื่องที่ดิน ไม่ได้ห้ามการเป็นเจ้าของตัวอาคาร
  • ซื้อห้องชุด ภายในสัดส่วนที่กฎหมายอาคารชุดกำหนดสำหรับคนต่างด้าว
  • เช่าที่ดินระยะยาว และจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน
  • จดทะเบียนสิทธิบนที่ดินของคนอื่น ได้แก่ สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน และสิทธิอาศัย

สรุปสิ่งที่ชาวต่างชาติทำได้และทำไม่ได้กับที่ดิน บ้าน ห้องชุด และสัญญาเช่าในไทย

เช่าที่ดินระยะยาว: ไม่เกิน 30 ปี และต้องจดทะเบียน

การเช่าที่ดินหรือบ้านเป็นทางที่ชาวต่างชาติใช้กันมากที่สุด มีกฎสำคัญ 2 ข้อ

  1. เช่าได้ไม่เกิน 30 ปี ถ้าเขียนไว้นานกว่านั้นให้ลดลงเหลือ 30 ปี และเมื่อครบแล้วต่อสัญญาได้ แต่แต่ละครั้งต้องไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อ (ป.พ.พ. มาตรา 540)
  2. เช่าเกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าไม่จดทะเบียน ฟ้องร้องบังคับกันได้เพียง 3 ปี (มาตรา 538)

ตัวอย่าง คุณปีเตอร์เช่าที่ดินจากเจ้าของคนไทยเพื่อสร้างบ้าน ทำสัญญาเช่า 30 ปีและไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน สัญญานี้ใช้บังคับได้ครบ 30 ปี แต่ถ้าทำสัญญาเช่า 30 ปีโดยเซ็นกันเองไม่ได้จดทะเบียน เมื่อเจ้าของที่ดินเปลี่ยนใจในปีที่ 5 คุณปีเตอร์จะบังคับตามสัญญาได้เพียง 3 ปีเท่านั้น และถ้าเขียนไว้ 50 ปี กฎหมายก็ลดให้เหลือ 30 ปีอยู่ดี

ช่วงหลังมีข่าวการเสนอแก้กฎหมายเพื่อขยายระยะเวลาให้ยาวขึ้น ก่อนลงนามสัญญาจึงควรตรวจกับทนายว่ากฎหมายที่ใช้บังคับในวันนั้นเป็นอย่างไร

สิทธิเหนือพื้นดิน: เป็นเจ้าของบ้านบนที่ดินของคนอื่น

สิทธิเหนือพื้นดินคือการที่เจ้าของที่ดินยอมให้บุคคลอื่นเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินนั้น (มาตรา 1410) จึงเหมาะกับชาวต่างชาติที่จะสร้างบ้านด้วยเงินของตัวเองบนที่ดินของคนไทย

  • ทำได้ทั้งแบบมีกำหนดเวลา ซึ่งต้องไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดินหรือของผู้ทรงสิทธิ (มาตรา 1412)
  • สิทธินี้โอนได้และตกทอดเป็นมรดกได้ (มาตรา 1411)

หลายคนใช้สิทธิเหนือพื้นดินคู่กับสัญญาเช่าที่ดิน เพื่อให้ทั้งการใช้ที่ดินและความเป็นเจ้าของบ้านมีหลักฐานชัดเจน

สิทธิเก็บกินและสิทธิอาศัย

สิทธิเก็บกิน ให้ผู้ทรงสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาประโยชน์จากที่ดินหรือบ้านนั้นได้ เช่น อยู่เอง ปลูกพืช หรือนำออกให้เช่าแล้วเก็บค่าเช่า (มาตรา 1417) จะกำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิก็ได้ ถ้าไม่ได้กำหนดเวลาไว้ กฎหมายสันนิษฐานว่าเป็นตลอดชีวิต และสิทธินี้สิ้นไปเสมอเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตาย (มาตรา 1418)

สิทธิอาศัย ให้อยู่ในบ้านหลังนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า (มาตรา 1402) จะกำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตผู้อาศัยก็ได้ แต่ถ้าไม่ได้กำหนดเวลาไว้ เจ้าของบอกเลิกได้ทุกเมื่อโดยบอกล่วงหน้าตามสมควร (มาตรา 1403) และสิทธิอาศัยโอนกันไม่ได้ แม้โดยทางมรดก (มาตรา 1404)

ทั้งสองสิทธิเป็นทรัพยสิทธิ จะสมบูรณ์เมื่อจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแล้ว (มาตรา 1299) การตกลงกันปากเปล่าหรือเขียนกันเองจึงไม่พอ

เปรียบเทียบการเช่า สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน และสิทธิอาศัย ระยะเวลาสูงสุด และการตกทอด

ทางเลือก ระยะเวลาสูงสุด โอนหรือตกทอดได้ไหม
เช่าที่ดิน (จดทะเบียน) 30 ปี ต่อได้ครั้งละไม่เกิน 30 ปี ขึ้นกับข้อตกลงในสัญญา ควรให้ทนายร่าง
สิทธิเหนือพื้นดิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตเจ้าของที่ดินหรือผู้ทรงสิทธิ โอนและตกทอดได้
สิทธิเก็บกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ สิ้นไปเมื่อผู้ทรงสิทธิตาย
สิทธิอาศัย 30 ปี หรือตลอดชีวิตผู้อาศัย โอนไม่ได้ แม้โดยทางมรดก

คู่สมรสคนไทยซื้อที่ดิน

คนไทยที่สมรสกับชาวต่างชาติยังซื้อที่ดินเป็นชื่อตัวเองได้ แต่สำนักงานที่ดินจะให้ผู้ซื้อให้ถ้อยคำยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัว ไม่ใช่สินสมรส เพราะถ้าเป็นสินสมรส คู่สมรสต่างชาติก็จะมีส่วนในที่ดินนั้น ถ้อยคำนี้ต้องเป็นความจริง และควรเข้าใจผลของมันต่อทรัพย์สินของครอบครัวก่อนลงชื่อ

ให้คนไทยถือที่ดินแทน (นอมินี) เสี่ยงอย่างไร

การให้คนไทยหรือบริษัทที่มีคนไทยถือหุ้นแทนเป็นผู้ซื้อที่ดิน โดยเงินและการตัดสินใจจริงเป็นของชาวต่างชาติ คือสิ่งที่กฎหมายห้าม

  • คนไทยที่ได้ที่ดินมาในฐานะตัวแทนของคนต่างด้าว มีโทษปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือจำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือทั้งจำทั้งปรับ (ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 113)
  • การให้ถ้อยคำเท็จต่อเจ้าพนักงานอาจเป็นความผิดตามประมวลกฎหมายอาญาด้วย
  • ในทางแพ่ง ชื่อในโฉนดคือเจ้าของ ถ้าความสัมพันธ์เปลี่ยนไป ชาวต่างชาติจะพิสูจน์สิทธิในที่ดินได้ยากมาก

กรมที่ดินตรวจสอบการถือที่ดินแทนคนต่างด้าวอย่างเข้มงวด ทางที่ปลอดภัยกว่าคือใช้สัญญาเช่าและสิทธิที่จดทะเบียนตามที่อธิบายข้างต้น

ปรึกษาทนายก่อนเซ็นสัญญา

สัญญาเช่าระยะยาวและการจดสิทธิบนที่ดินมีรายละเอียดที่ต้องเขียนให้รัดกุม เช่น ใครเป็นเจ้าของบ้าน จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อเจ้าของที่ดินขายที่หรือเสียชีวิต และกรณีหย่าหรือแยกกันอยู่ บน Lawmanee คุณโพสต์เล่าเรื่องได้ฟรี ทนายที่สนใจจะตอบในแชตของแพลตฟอร์ม หรือค้นหาทนายด้านอสังหาริมทรัพย์ตามจังหวัดและภาษาที่ใช้ได้ทันที