เวลาผู้ขายบอกว่าที่ดิน “มีเอกสารครบ” เอกสารนั้นอาจเป็นโฉนด น.ส.3 ก. น.ส.3 หรือแค่ ส.ค.1 ซึ่งให้สิทธิไม่เท่ากัน โอนกันคนละวิธี และมีความเสี่ยงต่างกันมาก ก่อนตกลงซื้อหรือวางเงินมัดจำจึงควรรู้ก่อนว่าเอกสารในมือเป็นแบบไหน บทความนี้สรุปหลักตามประมวลกฎหมายที่ดินและประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้เข้าใจง่าย

กรรมสิทธิ์กับสิทธิครอบครอง ความต่างข้อแรกที่ต้องรู้

ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 1 ให้ความหมายไว้ว่า โฉนดที่ดินคือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน ส่วนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. และ น.ส.3 ข.) คือหนังสือที่พนักงานเจ้าหน้าที่รับรองว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว ผู้มีชื่อจึงมีสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์

ที่ดินทั้งสองแบบซื้อขายกันได้ แต่การโอนต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 4 ทวิ) และการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตกเป็นโมฆะ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456)

ความต่างจะเห็นชัดเมื่อมีคนอื่นเข้ามาใช้ที่ดิน

  • ที่ดินมีโฉนด ถ้ามีคนอื่นครอบครองโดยสงบ เปิดเผย และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกัน 10 ปี ผู้นั้นได้กรรมสิทธิ์ (มาตรา 1382)
  • ที่ดินที่มีแค่สิทธิครอบครอง ถ้าถูกแย่งการครอบครอง ต้องฟ้องเอาคืนภายใน 1 ปีนับแต่ถูกแย่ง (มาตรา 1375)

นอกจากนี้ ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 6 กำหนดว่า ถ้าทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์หรือปล่อยที่ดินให้รกร้างว่างเปล่าเกิน 10 ปีติดต่อกันสำหรับที่ดินมีโฉนด หรือเกิน 5 ปีติดต่อกันสำหรับที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ อธิบดีกรมที่ดินยื่นคำร้องต่อศาลได้ และเมื่อศาลสั่งเพิกถอนเอกสารสิทธิแล้ว ที่ดินส่วนนั้นตกเป็นของรัฐ

เอกสารที่ดิน 6 แบบ ต่างกันอย่างไร

แผนภาพเปรียบเทียบเอกสารที่ดิน 6 แบบ ตั้งแต่โฉนดจนถึง ภ.บ.ท.5 ว่าให้สิทธิอะไรและซื้อขายได้หรือไม่

เอกสาร สิทธิที่ได้ ซื้อขายได้ไหม
โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) ตราครุฑสีแดง กรรมสิทธิ์ ได้ จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
น.ส.3 ก. ตราครุฑสีเขียว สิทธิครอบครอง แนวเขตอ้างอิงระวางรูปถ่ายทางอากาศ ได้ จดทะเบียนโดยไม่ต้องประกาศ
น.ส.3 และ น.ส.3 ข. ตราครุฑสีดำ สิทธิครอบครอง ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ได้ แต่ต้องประกาศ 30 วันก่อนจดทะเบียน
ส.ค.1 หลักฐานว่าได้แจ้งการครอบครองไว้ ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิ สำนักงานที่ดินจดทะเบียนขายไม่ได้
ส.ป.ก. 4-01 สิทธิเข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน ไม่ได้
ภ.บ.ท.5 เอกสารเกี่ยวกับภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิ ใช้ยืนยันความเป็นเจ้าของไม่ได้

น.ส.3 ก. กับ น.ส.3 ต่างกันตรงไหน

น.ส.3 ก. ออกโดยอ้างอิงระวางรูปถ่ายทางอากาศ ตำแหน่งและแนวเขตจึงชัดกว่า และสำนักงานที่ดินบันทึกการซื้อขายได้โดยไม่ต้องประกาศ ส่วน น.ส.3 และ น.ส.3 ข. ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และการจดทะเบียนซื้อขายหรือเช่าต้องประกาศไว้ 30 วันก่อน (กฎกระทรวง ฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2497)) เมื่อครบกำหนดแล้วไม่มีผู้คัดค้าน สำนักงานที่ดินจะแจ้งให้มาจดทะเบียน

ตัวอย่าง คุณมานพตกลงซื้อที่ดิน น.ส.3 ข. เนื้อที่ 2 ไร่จากคุณสุดา ทั้งสองไปยื่นคำขอจดทะเบียนขายที่สำนักงานที่ดินวันที่ 2 มีนาคม เจ้าหน้าที่ประกาศการขอจดทะเบียนไว้ 30 วัน ครบกำหนดแล้วไม่มีใครคัดค้าน สำนักงานที่ดินจึงแจ้งให้ทั้งสองมาจดทะเบียนโอน ถ้าที่ดินแปลงนี้เป็น น.ส.3 ก. หรือโฉนด จะไม่มีขั้นตอนประกาศ 30 วันนี้

ผู้ถือ น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข. ยื่นขอออกโฉนดเฉพาะรายที่สำนักงานที่ดินได้ (ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59) เจ้าหน้าที่จะรังวัดและแจ้งเจ้าของที่ดินข้างเคียง ถ้าไม่มีผู้คัดค้านแนวเขต จึงออกโฉนดแทนหนังสือรับรองฉบับเดิม

ส.ค.1 ไม่ใช่โฉนด

ส.ค.1 คือแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน ที่ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับเมื่อวันที่ 1 ธันวาคม 2497 แจ้งไว้กับทางราชการ จึงเป็นเพียงหลักฐานว่าได้แจ้งการครอบครอง ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน

  • สำนักงานที่ดินจดทะเบียนขาย ให้เช่า หรือสิทธิเก็บกินบนที่ดิน ส.ค.1 ไม่ได้
  • สิทธิที่มีคือสิทธิครอบครอง ซึ่งโอนกันด้วยการส่งมอบการครอบครอง (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1378) และถ้าถูกแย่งการครอบครอง ต้องฟ้องเอาคืนภายใน 1 ปี (มาตรา 1375)
  • พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 11) พ.ศ. 2551 ให้ผู้ถือ ส.ค.1 นำมายื่นขอออกโฉนดภายใน 2 ปี ซึ่งครบกำหนดเมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2553 ผู้ที่นำมายื่นหลังจากนั้น สำนักงานที่ดินจะออกโฉนดให้ได้ต่อเมื่อมีคำพิพากษาหรือคำสั่งศาลถึงที่สุดว่าได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายมาก่อนประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ

ส.ป.ก. 4-01 ซื้อขายไม่ได้ และ ภ.บ.ท.5 ไม่ใช่เอกสารสิทธิ

ส.ป.ก. 4-01 เป็นหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน ไม่ใช่โฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 39 แห่งพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 ห้ามผู้ได้รับสิทธิแบ่งแยกหรือโอนสิทธิในที่ดินไปยังผู้อื่น เว้นแต่ตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรม หรือโอนไปยังสถาบันเกษตรกรหรือ ส.ป.ก. คนทั่วไปจึงซื้อที่ดิน ส.ป.ก. ไม่ได้ และที่ดินที่ ส.ป.ก. ออก “โฉนดเพื่อการเกษตร” ให้ก็ยังเป็นที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดิน ไม่ใช่โฉนดตามประมวลกฎหมายที่ดิน

ภ.บ.ท.5 เป็นเอกสารเกี่ยวกับการเสียภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิ จึงใช้ยืนยันไม่ได้ว่าผู้มีชื่อเป็นเจ้าของหรือผู้มีสิทธิในที่ดิน

โฉนดหรือ น.ส.3 บางแปลงยังโอนไม่ได้

เอกสารสิทธิบางแปลงมีกำหนดห้ามโอนตามประมวลกฎหมายที่ดิน แม้เป็นโฉนดแล้วก็ตาม

  • ออกต่อจากใบจอง ใบจองคือหนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว ซึ่งทางราชการออกให้เมื่อจัดที่ดินให้ประชาชนหรืออนุญาตให้จับจอง ถ้าใบจองออกในหรือหลังวันที่ 14 ธันวาคม 2515 ห้ามโอนภายใน 10 ปีนับแต่วันได้รับโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ถ้าออกก่อนวันนั้นและรัฐช่วยเหลือด้านสาธารณูปโภค ห้ามโอน 5 ปี (มาตรา 31)
  • ออกให้ผู้ที่เข้าครอบครองหลังประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีใบจองหรือหลักฐานอื่น ห้ามโอนภายใน 10 ปีนับแต่วันได้รับเอกสาร (มาตรา 58 ทวิ)

ข้อห้ามนี้ไม่ใช้กับการตกทอดทางมรดก และการโอนให้หน่วยงานของรัฐหรือองค์กรบางประเภทตามที่กฎหมายระบุ ก่อนซื้อจึงต้องตรวจว่าที่ดินแปลงนั้นยังอยู่ในกำหนดห้ามโอนหรือไม่

ตรวจ 5 ขั้นก่อนจ่ายเงิน

ขั้นตอนตรวจสอบที่ดิน 5 ขั้นก่อนจ่ายเงิน ตั้งแต่ดูเอกสารฉบับจริงจนถึงจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

  1. ดูเอกสารฉบับจริง ชนิดเอกสารและสีตราครุฑ เลขที่ ชื่อผู้มีสิทธิ เนื้อที่ และรายการจดทะเบียนด้านหลังว่าโอนกันมาอย่างไร
  2. ค้นตำแหน่งแปลง ด้วย LandsMaps ของกรมที่ดิน ในแอป SmartLands หรือเว็บไซต์ ค้นจากเลขที่โฉนดเพื่อดูตำแหน่งและรูปแปลง
  3. ตรวจกับทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ว่าตรงกับเอกสารที่ได้เห็น มีกำหนดห้ามโอน การอายัด หรือสิทธิของคนอื่นที่จดทะเบียนไว้ เช่น การเช่า ภาระจำยอม หรือสิทธิเก็บกินหรือไม่
  4. ไปดูที่ดินจริง ว่าใครครอบครองหรือทำประโยชน์อยู่ หลักเขตอยู่ตรงไหน และมีทางออกสู่ทางสาธารณะหรือไม่
  5. ทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ถ้าเป็น น.ส.3 หรือ น.ส.3 ข. ให้เผื่อเวลาประกาศ 30 วัน

ปรึกษาทนายเรื่องเอกสารที่ดิน

ถ้าเอกสารไม่ใช่โฉนด ที่ดินยังอยู่ในกำหนดห้ามโอน หรือมีคนเสนอขายที่ดิน ส.ค.1 หรือที่ดิน ส.ป.ก. ควรให้ทนายตรวจเอกสารและร่างสัญญาก่อนจ่ายเงิน บน Lawmanee คุณโพสต์เล่าเรื่องได้ฟรี แล้วทนายด้านที่ดินที่สนใจจะตอบกลับในแชตของแพลตฟอร์ม หรือค้นหาทนายตามประเภทคดีและจังหวัดได้ทันที