สร้างหรือต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตไหม? เกณฑ์ 5 ตารางเมตร ระยะห่างจากที่ดินข้างเคียง และเมื่อถูกสั่งรื้อ

ต่อเติมครัวหลังบ้าน ทำหลังคาโรงจอดรถ เพิ่มห้องนอนชั้นสอง หรือสร้างบ้านหลังใหม่บนที่ดินของตัวเอง หลายคนคิดว่าเป็นที่ของเรา จะทำอะไรก็ได้ แต่ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 การก่อสร้างและการดัดแปลงอาคารส่วนใหญ่ต้องได้รับอนุญาตจากท้องถิ่น หรือแจ้งท้องถิ่นก่อนลงมือ ถ้าสร้างไปโดยไม่ขอ อาจถูกสั่งให้หยุด ถูกปรับรายวัน และถูกสั่งให้รื้อ บทความนี้สรุปว่างานแบบไหนต้องขอ งานเล็กแบบไหนไม่ต้องขอ ต้องเว้นระยะจากที่ดินข้างเคียงเท่าไร และถ้าสร้างไปแล้วจะเกิดอะไรขึ้น

กฎหมายนี้ใช้กับที่ดินของเราหรือไม่

พ.ร.บ.ควบคุมอาคารใช้บังคับในท้องที่ที่มีพระราชกฤษฎีกาให้ใช้ และในเขตที่เคยมีการประกาศใช้ผังเมืองรวม (มาตรา 2) ส่วนอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ อาคารชุมนุมคน และโรงมหรสพ อยู่ใต้กฎหมายนี้ทุกท้องที่ วิธีที่ง่ายที่สุดในการรู้ว่าที่ดินของเราอยู่ในเขตหรือไม่ คือถามฝ่ายโยธาหรือกองช่างของเทศบาล อบต. หรือสำนักงานเขตในกรุงเทพฯ ก่อนออกแบบ

คำว่า อาคาร ในกฎหมายนี้กว้างกว่าที่คิด หมายถึงตึก บ้าน เรือน โรง ร้าน และสิ่งที่สร้างขึ้นซึ่งคนเข้าอยู่หรือใช้สอยได้ รวมถึงรั้วหรือกำแพงที่สร้างติดหรือใกล้ที่สาธารณะด้วย (มาตรา 4)

งานแบบไหนต้องขออนุญาต

มาตรา 21 กำหนดว่า ผู้ที่จะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคาร ต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามมาตรา 39 ทวิ ส่วนการรื้อถอนอาคารที่อยู่ห่างอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่า 2 เมตร หรืออาคารสูงเกิน 15 เมตรที่อยู่ใกล้กว่าความสูงของตัวอาคาร ก็ต้องขอหรือแจ้งเช่นกัน (มาตรา 22)

ดัดแปลง หมายถึงการเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายลักษณะ ขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก หรือเนื้อที่ของโครงสร้างหรือส่วนต่าง ๆ ของอาคารให้ผิดไปจากเดิม การต่อห้อง ขยายครัว หรือเพิ่มชั้นจึงเป็นการดัดแปลง ส่วนซ่อมแซม คือการซ่อมหรือเปลี่ยนส่วนต่าง ๆ ให้คงสภาพเดิม ซึ่งไม่ต้องขออนุญาต

งานเล็กที่ไม่ถือเป็นการดัดแปลง

กฎกระทรวงฉบับที่ 11 (พ.ศ. 2528) ซึ่งแก้ไขโดยฉบับที่ 65 (พ.ศ. 2558) กำหนดว่างานต่อไปนี้ไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร จึงไม่ต้องขออนุญาต

1. เปลี่ยนโครงสร้างด้วยวัสดุขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม ยกเว้นโครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ
2. เปลี่ยนหรือต่อเติมส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้าง เช่น พื้นผิว ผนังกั้นห้อง หรือบานหน้าต่าง โดยไม่เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างเดิมส่วนใดเกินร้อยละ 10
3. ลดหรือขยายพื้นชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่เพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน
4. ขยายหลังคารวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่เพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน
5. ติดแผงโซลาร์เซลล์บนหลังคาบ้านพักอาศัย พื้นที่ไม่เกิน 160 ตารางเมตร น้ำหนักรวมไม่เกิน 20 กิโลกรัมต่อตารางเมตร ต้องมีวิศวกรโยธาตรวจและรับรองความแข็งแรง และแจ้งท้องถิ่นให้ทราบก่อนติดตั้ง

งานเล็กเหล่านี้ยังต้องไม่ขัดกับกฎกระทรวงและข้อบัญญัติท้องถิ่นเรื่องอื่น เช่น ระยะห่างจากเขตที่ดินในหัวข้อถัดไป

ขอใบอนุญาต หรือแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ

ยื่นได้ที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นซึ่งที่ดินตั้งอยู่ คือสำนักงานเขตในกรุงเทพฯ หรือเทศบาลหรือ อบต. ในต่างจังหวัด

ต้องเว้นระยะจากที่ดินข้างเคียงเท่าไร

กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 50 กำหนดระยะของผนังด้านที่หันเข้าหาเขตที่ดินไว้ดังนี้

• ผนังที่มีหน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศ ช่องแสง หรือระเบียง อาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องห่างเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตร อาคารสูงเกิน 9 เมตรแต่ไม่ถึง 23 เมตร ต้องห่างอย่างน้อย 3 เมตร
• ผนังที่ห่างน้อยกว่านั้น ต้องเป็นผนังทึบ และห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร
• สร้างชิดเขตที่ดิน ทำได้เมื่ออาคารสูงไม่เกิน 15 เมตร ผนังด้านนั้นเป็นผนังทึบ ดาดฟ้าด้านนั้นมีผนังทึบสูงไม่น้อยกว่า 1.80 เมตร และต้องได้ความยินยอมเป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงด้านนั้น

ท้องถิ่นยังออกข้อบัญญัติเรื่องควบคุมอาคารของตัวเองได้ จึงควรให้ผู้ออกแบบตรวจกับท้องถิ่นก่อนวางผังบ้านทุกครั้ง

สร้างหรือต่อเติมไปแล้วโดยไม่ได้รับอนุญาต

เมื่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นพบการก่อสร้างหรือดัดแปลงที่ฝ่าฝืนกฎหมาย มาตรา 40 ถึง 43 วางขั้นตอนไว้ดังนี้

1. สั่งระงับ ให้หยุดงาน ห้ามใช้หรือเข้าไปในส่วนนั้น และติดป้ายห้าม
2. ภายใน 30 วัน ท้องถิ่นพิจารณาว่าแก้ไขให้ถูกต้องได้หรือไม่
3. ถ้าแก้ไขได้ สั่งให้เจ้าของยื่นขออนุญาต แจ้งตามมาตรา 39 ทวิ หรือแก้ไขให้ถูกต้อง ภายในเวลาที่กำหนดแต่ไม่น้อยกว่า 30 วัน (มาตรา 41)
4. ถ้าแก้ไขไม่ได้ หรือไม่ทำตามคำสั่ง สั่งให้รื้อถอนทั้งหมดหรือบางส่วน ภายในเวลาที่กำหนดแต่ไม่น้อยกว่า 30 วัน (มาตรา 42)
5. ถ้ายังไม่รื้อ ท้องถิ่นขอให้ศาลสั่งจับกุมและกักขัง หรือรื้อเองหลังปิดประกาศไม่น้อยกว่า 7 วัน โดยเจ้าของและผู้เกี่ยวข้องต้องร่วมกันเสียค่าใช้จ่าย (มาตรา 43)

ผู้ได้รับคำสั่งมีสิทธิอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ภายใน 30 วันนับแต่วันทราบคำสั่ง โดยทำเป็นหนังสือยื่นต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่ออกคำสั่ง คณะกรรมการต้องวินิจฉัยภายใน 60 วัน และถ้าไม่เห็นด้วยกับคำวินิจฉัย ฟ้องศาลได้ภายใน 30 วัน (มาตรา 52)

โทษตามกฎหมาย

ถ้าเป็นอาคารเพื่อการค้า หรือสร้างเพื่อให้เช่าหรือขาย โทษเป็นสองเท่า (มาตรา 70) และกฎหมายถือว่าการสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นการกระทำของเจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคาร เว้นแต่พิสูจน์ได้ว่าเป็นการกระทำของผู้อื่น (มาตรา 71) การให้ผู้รับเหมาจัดการให้ทั้งหมดจึงไม่ได้ทำให้เจ้าของพ้นความรับผิดเสมอไป

ตัวอย่าง

คุณสมชายมีบ้านเดี่ยว 2 ชั้น สูง 8 เมตร อยากต่อเติมครัวหลังบ้านขนาด 3 x 4 เมตร มีเสาใหม่ 2 ต้น ผนังด้านเพื่อนบ้านห่างรั้ว 1 เมตร และอยากมีหน้าต่างด้านนั้น

• ครัว 12 ตารางเมตร เกิน 5 ตารางเมตรและเพิ่มเสา จึงเป็นการดัดแปลง ต้องขออนุญาตหรือแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ
• ผนังห่างเขตที่ดิน 1 เมตร น้อยกว่า 2 เมตร จึงมีหน้าต่างด้านนั้นไม่ได้ ต้องทำเป็นผนังทึบ
• ถ้าอยากสร้างชิดรั้วเลย ต้องเป็นผนังทึบและต้องมีหนังสือยินยอมจากเพื่อนบ้าน
• ส่วนกันสาดหน้าประตูขนาด 1.5 x 3 เมตร (4.5 ตารางเมตร) ที่ไม่เพิ่มเสาหรือคาน ไม่ถือเป็นการดัดแปลง แต่ยังต้องอยู่ในระยะที่กฎหมายกำหนด

เพื่อนบ้านสร้างผิดระยะ หรือกำลังจะซื้อบ้านที่ต่อเติมแล้ว

มาตรา 73 ถือว่าเจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินหรืออาคารที่อยู่ใกล้ชิดกับอาคารที่สร้างผิดกฎหมาย และผู้ที่ได้รับผลกระทบ เป็นผู้เสียหายที่แจ้งความดำเนินคดีอาญาได้ นอกจากนี้ยังร้องเรียนต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นให้ตรวจสอบและออกคำสั่งตามมาตรา 40 ได้

ถ้ากำลังจะซื้อบ้านมือสองที่ต่อเติมมาแล้ว ควรขอดูใบอนุญาตหรือใบรับแจ้งของส่วนที่ต่อเติม เพราะคำสั่งให้แก้ไขหรือรื้อถอนออกถึงเจ้าของอาคารในขณะนั้น

ปรึกษาทนายเรื่องการก่อสร้างและต่อเติม

ไม่ว่าคุณได้รับคำสั่งระงับหรือคำสั่งรื้อถอน ต้องการอุทธรณ์ให้ทันกำหนด 30 วัน หรือมีปัญหากับเพื่อนบ้านที่สร้างชิดเขตที่ดิน บน Lawmanee คุณโพสต์เล่าเรื่องได้ฟรี ทนายที่สนใจจะตอบกลับในแชตของแพลตฟอร์ม หรือค้นหาทนายด้านที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ตามจังหวัดได้ทันที