在自家土地上扩建厨房、加盖车棚、二楼加一间卧室或新建房屋，很多人以为“自己的地想怎么建就怎么建”。但根据泰国**《建筑控制法》（佛历2522年，即1979年）**，大部分新建和改建工程须事先取得地方政府的许可，或向地方政府报备。未经许可施工，可能被责令停工、按日罚款，甚至被责令拆除。本文说明哪些工程需要申请、哪些小工程无需申请、与相邻土地应保持多远距离，以及已经建好的违规工程会怎样处理。
上述规定对泰国人和外国业主同样适用。外国人通常拥有的是公寓单位而非土地，公寓内装修还须遵守公寓法人的规定，动工前请先向公寓法人确认。
该法是否适用于您的土地
《建筑控制法》适用于以皇家法令指定的地区，以及曾公布综合城市规划的地区（第2条）。高层建筑、特大型建筑、集会建筑和剧院则无论位于何处都受该法管辖。最简单的确认方法，是在设计前询问市政府、区行政机构（อบต.）的工程或公共工程部门，在曼谷则询问区公署。
该法所称的建筑物范围很广，包括住宅、店屋、棚屋及任何可供人居住或使用的构筑物，也包括紧邻或靠近公共用地的围栏和围墙（第4条）。
哪些工程需要许可
第21条规定，新建、改建或迁移建筑物须取得地方官员发放的许可证，或依第39条之二向地方官员报备。拆除距其他建筑物或公共用地不足2米的建筑物，或拆除高度超过15米且与周边距离小于其高度的建筑物，也须申请许可或报备（第22条）。
改建是指改变、扩建、增加、减少或扩大建筑物结构或各部分的形态、范围、样式、形状、比例、重量或面积，使其与原状不同。加建房间、扩大厨房或加盖楼层都属于改建。维修是指修理或更换各部分以保持原状，无需申请许可。
不算改建的小工程
第11号部令（佛历2528年），经第65号部令（佛历2558年）修订，规定以下工程不属于改建，因此无需申请许可：
- 以尺寸、数量和种类相同的材料更换结构部分，但钢筋混凝土、预应力混凝土和型钢结构除外
- 更换或扩建非结构部分，如地面饰面、隔墙或窗扇，且对原结构任何部分增加的荷重不超过10%
- 任一楼层的楼面面积合计增减不超过5平方米，且不增减柱或梁
- 屋顶面积合计扩大不超过5平方米，且不增减柱或梁
- 在住宅屋顶安装太阳能板，面积不超过160平方米、每平方米重量不超过20公斤，须由土木工程师检查并出具安全证明，并在安装前通知地方政府
这些小工程仍须遵守其他部令和地方条例，例如下文的地界距离规定。
申请许可还是依第39条之二报备
| 申请许可 | 依第39条之二报备 | |
|---|---|---|
| 何时可动工 | 取得许可证后 | 收到报备回执后；地方政府须在缴清图纸审查费后3个工作日内发出回执（第39条之三） |
| 审批时间 | 自收到申请起45天，可延长两次，每次不超过45天（第25条） | 如图纸不符合规定，地方政府会书面提出异议并要求修改 |
| 设计人员 | 视工程类型而定 | 必须由持证建筑师和工程师负责设计、计算、监工并签署证明 |
申请地点为土地所在地的地方官员：曼谷为区公署，其他府为市政府或区行政机构。
与相邻土地的距离
第55号部令（佛历2543年）第50条规定了面向地界的墙体距离：
- 设有窗户、门、通风口、采光口或阳台的墙体：建筑高度不超过9米的，须距地界至少2米；高度超过9米但不足23米的，须至少3米
- 距离小于上述标准的墙体，必须是实墙，且距地界不少于50厘米
- 紧贴地界建造，仅限高度不超过15米的建筑，该侧须为实墙，屋顶平台该侧须设不低于1.80米的实墙，并须取得该侧相邻土地所有人的书面同意
地方政府还可以制定自己的建筑条例，因此确定房屋布局前，请让设计人员先向地方政府核实。
已经未经许可施工怎么办
地方官员发现违法新建或改建时，第40条至第43条规定了以下程序：
- 停工令：停止施工，禁止任何人使用或进入该部分，并张贴禁止标志
- 30天内，地方政府判断能否整改
- 可以整改的，责令业主申请许可、依第39条之二报备或进行整改，期限由官员确定，但不少于30天（第41条）
- 无法整改或不执行命令的，责令全部或部分拆除，期限不少于30天（第42条）
- 仍不拆除的，地方政府可申请法院下令逮捕和拘留，或在张贴公告不少于7天后自行拆除，费用由业主及相关人员共同承担（第43条）
收到命令的人可在知悉之日起30天内，以书面形式通过发出命令的地方官员向申诉委员会提出申诉。委员会须在60天内作出决定；对决定不服的，可在30天内向法院起诉（第52条）。
法定处罚
| 违法行为 | 最高处罚 |
|---|---|
| 未取得许可或未报备即新建或改建（第65条） | 3个月监禁或6万泰铢罚款，或两者并处，另按日罚款不超过1万泰铢 |
| 违反第40条停工令（第67条） | 6个月监禁或10万泰铢罚款，或两者并处，另按日罚款不超过3万泰铢 |
| 未提出申诉又不按命令拆除（第66条之二） | 6个月监禁或10万泰铢罚款，或两者并处，另按日罚款不超过3万泰铢 |
商业建筑，或为出租、出售而建造的建筑，处罚加倍（第70条）。法律将未经许可的施工视为业主或占有人的行为，除非能证明是他人所为（第71条），因此全部交给承包商处理，并不一定能让业主免责。
示例
Somchai先生有一栋8米高的两层独立住宅，想在屋后扩建一间3×4米的厨房，需新增两根柱子；厨房侧墙距邻居围栏1米，他还想在这一侧开窗。
- 厨房面积12平方米，超过5平方米且新增柱子，属于改建，须申请许可或依第39条之二报备。
- 墙体距地界1米，不足2米，这一侧不能开窗，必须是实墙。
- 如果想紧贴围栏建造，墙体必须是实墙，并须取得邻居的书面同意。
- 前门上方1.5×3米（4.5平方米）的雨篷，不新增柱或梁，不属于改建，但仍须符合距离规定。
邻居建得太近，或打算购买已扩建的房屋
根据第73条，与违法建筑相邻的土地或建筑的所有人或占有人，以及土地使用受到影响的人，都是可以提起刑事控告的受害人。您也可以向地方官员投诉，由其依第40条处理。
如果打算购买已扩建的二手房，请要求查看扩建部分的许可证或报备回执，因为整改令和拆除令是针对当时的建筑物所有人发出的。
就建房与扩建问题咨询律师
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