การซื้อบ้านหรือที่ดินมักไม่จบในวันเดียว ผู้ซื้อผู้ขายจะตกลงราคากันก่อน ทำสัญญาจะซื้อจะขาย วางเงินไว้ส่วนหนึ่ง แล้วนัดไปโอนที่สำนักงานที่ดินในภายหลัง ช่วงเวลาระหว่างนั้นคือจุดที่เกิดปัญหาบ่อยที่สุด เช่น ผู้ขายเปลี่ยนใจไม่ยอมโอน หรือผู้ซื้อหาเงินไม่ครบ บทความนี้สรุปหลักตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้เข้าใจง่าย
สัญญาซื้อขายกับสัญญาจะซื้อจะขาย ต่างกันอย่างไร
- สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด คือการโอนกรรมสิทธิ์จริง การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินและบ้าน ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าไม่ทำ การซื้อขายนั้นเป็นโมฆะ (มาตรา 456 วรรคหนึ่ง) ในทางปฏิบัติก็คือการไปจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินนั่นเอง
- สัญญาจะซื้อจะขาย คือคำสัญญาว่าจะไปโอนกันในอนาคต สัญญาแบบนี้ไม่ต้องจดทะเบียน แต่จะฟ้องร้องบังคับกันได้ต้องมีอย่างใดอย่างหนึ่ง คือ หลักฐานเป็นหนังสือที่ฝ่ายที่ต้องรับผิดลงลายมือชื่อ หรือได้วางมัดจำ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว (มาตรา 456 วรรคสอง)
แม้จะตกลงกันด้วยวาจาแล้วมีการวางมัดจำก็ฟ้องได้ แต่การทำสัญญาเป็นหนังสือให้ครบถ้วนช่วยลดข้อโต้เถียงภายหลังได้มาก
มัดจำคืออะไร
มัดจำคือสิ่งที่ให้ไว้เมื่อเข้าทำสัญญา เป็นหลักฐานว่าสัญญาได้ทำกันแล้ว และเป็นประกันว่าจะปฏิบัติตามสัญญา (มาตรา 377) ถ้าไม่ได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น มาตรา 378 กำหนดผลไว้ 3 ทาง
- ทุกอย่างเป็นไปตามสัญญา มัดจำจะถูกคืน หรือนำไปหักเป็นส่วนหนึ่งของราคาในวันโอน
- ผู้วางมัดจำ (ปกติคือผู้ซื้อ) ผิดสัญญา ผู้ขายริบมัดจำได้
- ผู้รับมัดจำ (ปกติคือผู้ขาย) ผิดสัญญา ต้องคืนมัดจำให้ผู้ซื้อ
เงินที่จ่ายภายหลัง ไม่ใช่มัดจำ
เงินที่ผู้ซื้อจ่ายหลังวันทำสัญญา เช่น เงินดาวน์ที่ผ่อนเป็นงวด ถือเป็นการชำระราคาบางส่วน ไม่ใช่มัดจำ แม้สัญญาจะเรียกว่า "มัดจำ" ก็ตาม ศาลดูจากข้อเท็จจริงว่าเงินนั้นให้กันเมื่อไรและเพื่ออะไร
เมื่อสัญญาถูกบอกเลิก คู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม (มาตรา 391) เงินที่ชำระราคาไปแล้วจึงต้องคืน แม้ผู้ซื้อจะเป็นฝ่ายผิด แต่ผู้ขายยังเรียกค่าเสียหายที่เกิดขึ้นจริงจากผู้ซื้อได้
ถ้าสัญญาเขียนว่า "ผิดสัญญาให้ริบเงินที่ชำระมาทั้งหมด" ข้อนี้มีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ถ้าสูงเกินส่วน ศาลลดลงให้เหลือจำนวนที่พอสมควรได้ (มาตรา 383)
มัดจำสูงเกินไป ศาลลดได้ไหม
ได้ พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 7 ให้อำนาจศาลลดมัดจำที่สูงเกินส่วน ให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริง
แต่ศาลไม่ได้ลดให้ทุกกรณี ศาลพิจารณาพฤติการณ์ทั้งหมด เช่น ใครเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผิดสัญญามาแล้วกี่ครั้ง และอีกฝ่ายเสียหายจริงเท่าไร จึงไม่ควรวางมัดจำสูงเกินจำเป็นตั้งแต่แรก
ถ้าอีกฝ่ายไม่ยอมโอน หรือไม่ยอมจ่าย
ผู้ขายไม่ยอมไปโอน ผู้ซื้อมีทางเลือก
- ฟ้องให้ศาลบังคับผู้ขายไปจดทะเบียนโอน ถ้าผู้ขายไม่ไป ศาลสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของผู้ขายได้ (มาตรา 213) แล้วผู้ซื้อนำคำพิพากษาไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
- หรือบอกเลิกสัญญา เรียกมัดจำและเงินที่จ่ายไปแล้วคืน พร้อมค่าเสียหาย
ผู้ซื้อไม่ยอมจ่ายเงินหรือไม่มารับโอน ผู้ขายริบมัดจำได้ และเรียกค่าเสียหายได้ตามที่พิสูจน์ได้
ก่อนบอกเลิกสัญญา ถ้าสัญญาไม่ได้ถือเอาวันโอนเป็นสาระสำคัญ ฝ่ายที่จะบอกเลิกควรมีหนังสือกำหนดเวลาพอสมควรให้อีกฝ่ายปฏิบัติก่อน ถ้ายังไม่ปฏิบัติภายในเวลานั้นจึงบอกเลิกได้ (มาตรา 387) ควรส่งหนังสือทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับและเก็บหลักฐานไว้
ตัวอย่าง
นายเอตกลงซื้อที่ดินพร้อมบ้านจากนางบีราคา 3,000,000 บาท วันทำสัญญาวางมัดจำ 100,000 บาท อีก 1 เดือนจ่ายเพิ่ม 200,000 บาท ตามที่สัญญากำหนด และนัดโอนอีก 3 เดือน
| สถานการณ์ | มัดจำ 100,000 บาท | เงินที่จ่ายภายหลัง 200,000 บาท |
|---|---|---|
| ผู้ซื้อผิดสัญญา | ผู้ขายริบได้ | ต้องคืนเมื่อเลิกสัญญา (หักค่าเสียหายจริงที่พิสูจน์ได้ หรือตามเบี้ยปรับที่ศาลเห็นสมควร) |
| ผู้ขายผิดสัญญา | ต้องคืน | ต้องคืน และผู้ซื้อเรียกค่าเสียหายหรือฟ้องให้โอนได้ |
ค่าใช้จ่ายวันโอน ใครจ่าย
วันโอนที่สำนักงานที่ดินจะมีค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ซึ่งคำนวณจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขายตามที่กฎหมายกำหนด คู่สัญญาตกลงกันได้ว่าใครออกค่าใช้จ่ายรายการไหน ถ้าไม่ได้ตกลงไว้ ค่าธรรมเนียมการทำสัญญาซื้อขายให้ผู้ซื้อผู้ขายออกคนละครึ่ง (มาตรา 457) จึงควรเขียนให้ชัดในสัญญาทุกรายการ และสอบถามยอดจากสำนักงานที่ดินก่อนวันนัด
สิ่งที่ควรมีในสัญญาจะซื้อจะขาย
- ชื่อ ที่อยู่ และเลขบัตรประชาชนของผู้ซื้อผู้ขาย
- เลขที่โฉนด ตำแหน่งที่ดิน เนื้อที่ และบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างที่รวมอยู่ในการขาย
- ราคา จำนวนมัดจำที่ให้ในวันทำสัญญา และงวดเงินที่เหลือ โดยเขียนให้ชัดว่าเงินก้อนไหนเป็นมัดจำ
- วันนัดโอนและสำนักงานที่ดินที่จะไปโอน
- ใครจ่ายค่าธรรมเนียมและภาษีแต่ละรายการ
- ผลเมื่อผิดสัญญา และลายมือชื่อทั้งสองฝ่าย ควรมีพยานลงชื่อด้วย
ก่อนเซ็น ควรขอดูโฉนดตัวจริง ตรวจว่าชื่อเจ้าของตรงกับผู้ขาย และขอตรวจสารบัญจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินว่ามีภาระผูกพันที่จดทะเบียนไว้ เช่น ภาระจำยอมหรือการเช่า หรือไม่
ชาวต่างชาติควรรู้
ชาวต่างชาติโดยทั่วไปถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในไทยไม่ได้ เว้นแต่ในกรณีที่กฎหมายกำหนดไว้ จึงควรปรึกษาทนายก่อนวางเงินใด ๆ ส่วนห้องชุดในคอนโดมีกฎโควตาของตัวเอง
ปรึกษาทนายเรื่องสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดิน
การให้ทนายตรวจร่างสัญญาก่อนเซ็นมักถูกกว่าการฟ้องคดีภายหลังมาก บน Lawmanee คุณโพสต์เล่าเรื่องได้ฟรี ทนายที่สนใจจะตอบกลับในแชตของแพลตฟอร์ม หรือค้นหาทนายด้านอสังหาริมทรัพย์ตามจังหวัดได้ทันที
