泰国房屋和土地买卖预约合同：定金与首付款的区别、违约能没收多少、能否起诉要求过户

在泰国买房或买地通常不是一天就能完成的。买卖双方先谈好价格，签订买卖预约合同，预付一部分款项，之后再到土地厅办理过户。这段时间正是纠纷最常发生的阶段：卖方反悔不肯过户，或买方凑不齐余款。本文用通俗的语言介绍泰国《民商法典》的相关规定。

买卖合同与买卖预约合同的区别

• 完成的买卖合同会转移所有权。土地、房屋等不动产的买卖必须以书面形式订立，并向主管官员登记，否则无效（第456条第一款）。实际上就是在土地厅办理过户登记。
• 买卖预约合同是承诺将来再办理过户。这种合同无需登记，但要向法院诉请执行，必须具备以下其中一项：由应负责一方签名的书面证据、已交付定金，或已部分履行（第456条第二款）。

即使是口头约定，只要交付了定金也可以起诉，但订立完整的书面合同能大大减少日后的争议。

什么是定金？

定金是订立合同时交付的财物，既证明合同已经成立，也担保合同的履行（第377条）。除非另有约定，第378条规定了三种结果：

1. 合同顺利履行：定金退还，或在过户当天抵作部分价款。
2. 交付定金的一方（通常是买方）违约：卖方可以没收定金。
3. 收取定金的一方（通常是卖方）违约：须将定金退还买方。

之后支付的款项不是定金

买方在签约日之后支付的款项，例如分期支付的首付款，属于部分价款，而不是定金，即使合同称之为“定金”也一样。法院会看这笔钱是何时、为何支付的。

合同解除后，双方须恢复原状（第391条），因此即使是买方违约，已支付的价款也要退还；但卖方仍可以向买方索赔实际损失。

如果合同写明“违约则没收已付全部款项”，该条款属于违约金性质；若过高，法院可以将其减至合理数额（第383条）。

定金过高，法院能减少吗？

可以。佛历2540年（1997年）《不公平合同条款法》第7条授权法院减少过高的定金，只允许没收相当于实际损失的部分。

但法院并非每个案件都会减少，而是综合考虑所有情况，例如谁违约、违约了几次、对方实际损失多少。因此一开始就不要支付超出必要的定金。

对方不肯过户或不肯付款怎么办？

卖方不肯过户，买方可以：

• 起诉要求法院强制卖方办理过户登记。如果卖方仍不前往，法院可以判令以判决代替卖方的意思表示（第213条），买方凭判决到土地厅办理登记。
• 或者解除合同，要求退还定金和已付款项，并索赔损失。

买方不付款或不来办理过户，卖方可以没收定金，并索赔能够证明的损失。

如果合同没有把过户日期约定为关键条款，想解除合同的一方应先以书面形式给予对方合理期限履行，对方在该期限内仍不履行，才可以解除合同（第387条）。建议以挂号回执信寄出，并保留凭证。

举例

A先生同意以300万泰铢向B女士购买带房屋的土地。签约当天支付定金10万泰铢，一个月后按合同再付20万泰铢，并约定三个月后过户。

过户当天的费用由谁支付？

过户当天，土地厅会收取过户手续费、预扣所得税，以及特别营业税或印花税，按法律规定以官方评估价或成交价计算。双方可以约定每一项由谁支付；如果没有约定，订立买卖合同的费用由买卖双方各付一半（第457条）。建议在合同中逐项写明，并在约定日期前向土地厅询问金额。

买卖预约合同应包含的内容

• 买卖双方的姓名、地址以及身份证或护照号码
• 地契号码、土地位置和面积，以及包含在买卖中的房屋或建筑物
• 价款、签约当天交付的定金及其余各期款项，并写明哪一笔是定金
• 过户日期及办理过户的土地厅
• 各项手续费和税款由谁支付
• 违约后果，以及双方签名，最好有见证人签名

签约前，应要求查看地契原件，核对所有人姓名是否与卖方一致，并到土地厅查阅登记记录，确认是否有已登记的负担，例如地役权或租赁。

外国人须知

一般而言，外国人不能在泰国拥有土地，法律特别允许的情形除外，因此在支付任何款项之前应先咨询律师。公寓单位则适用其自身的外国人配额规定。

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