โอนบ้านหรือที่ดินให้ลูก เสียค่าอะไรบ้าง? ค่าธรรมเนียม 0.5% ยกเว้นภาษี 20 ล้านบาท และการถอนคืนการให้

หลายครอบครัวอยากยกบ้านหรือที่ดินให้ลูกตั้งแต่พ่อแม่ยังมีชีวิต เพื่อให้ชัดเจนว่าใครได้อะไร และไม่ต้องไปจัดการมรดกภายหลัง การโอนแบบนี้เรียกว่าการให้โดยเสน่หา ซึ่งมีค่าธรรมเนียมและภาษีต่ำกว่าการขายมาก แต่ก็มีเรื่องที่ควรคิดให้รอบก่อนลงชื่อ โดยเฉพาะเรื่องที่อยู่ของพ่อแม่หลังโอน และกรณีที่อยากขอคืนในภายหลัง

การให้คืออะไร และต้องทำอย่างไร

การให้คือสัญญาที่ผู้ให้โอนทรัพย์สินของตนให้ผู้รับโดยเสน่หา และผู้รับยอมรับไว้ (มาตรา 521 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) สำหรับบ้านและที่ดิน การให้จะสมบูรณ์ต่อเมื่อทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (มาตรา 525) การเขียนหนังสือยกให้กันเองหรือส่งมอบโฉนดให้ลูกถือไว้จึงยังไม่ทำให้กรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือ ต้องไปจดทะเบียนประเภท "ให้" ที่สำนักงานที่ดิน

ค่าธรรมเนียมและภาษีเมื่อพ่อแม่โอนให้ลูก

เมื่อพ่อหรือแม่โอนให้ลูกที่เป็นบุตรชอบด้วยกฎหมาย ค่าใช้จ่ายหลักมีดังนี้

สิ่งที่หลายคนเข้าใจผิดคือคิดว่าลูกผู้รับต้องเสียภาษี แต่สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่พ่อแม่โอนให้ลูก กรมสรรพากรกำหนดให้ผู้โอนเป็นผู้เสียภาษีในส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท ก่อนไปควรสอบถามยอดที่ต้องชำระทั้งหมดกับสำนักงานที่ดินที่ดูแลที่ดินแปลงนั้น เพราะค่าใช้จ่ายคิดจากราคาประเมินของแปลงนั้นจริง

ตัวอย่าง แม่ยกที่ดินพร้อมบ้านราคาประเมิน 3,000,000 บาทให้ลูกสาว ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 0.5% เท่ากับ 15,000 บาท ไม่มีภาษีเงินได้เพราะไม่เกิน 20 ล้านบาท และได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ถ้าที่ดินแปลงนั้นมีราคาประเมิน 22,000,000 บาท ส่วนที่เกิน 20 ล้านบาทคือ 2,000,000 บาท แม่ต้องเสียภาษี 5% เท่ากับ 100,000 บาท ตามตัวอย่างของกรมสรรพากร (ตัวเลขเป็นตัวอย่างเท่านั้น)

ถ้าบ้านเป็นสินสมรส

บ้านหรือที่ดินที่ได้มาระหว่างสมรสมักเป็นสินสมรส การยกให้ผู้อื่นโดยเสน่หา รวมถึงยกให้ลูก ต้องทำร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากคู่สมรสอีกฝ่าย (มาตรา 1476 (5)) ในวันจดทะเบียนจึงควรไปทั้งสองคน หรือเตรียมหนังสือให้ความยินยอมของคู่สมรสไปด้วย

ขั้นตอนที่สำนักงานที่ดิน

เอกสารที่มักต้องใช้ ได้แก่ โฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับจริง บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ให้และผู้รับ หลักฐานความเป็นพ่อแม่ลูก เช่น สูติบัตร ทะเบียนสมรสหรือหนังสือยินยอมของคู่สมรสเมื่อเป็นสินสมรส และหนังสือมอบอำนาจถ้ามีคนไปทำแทน รายการที่แน่นอนควรสอบถามสำนักงานที่ดินก่อนไป

ลูกยังไม่บรรลุนิติภาวะ รับให้ได้ไหม

ได้ ผู้เยาว์ทำนิติกรรมที่เป็นการได้สิทธิไปเพียงอย่างเดียวได้ (มาตรา 22) แต่ถ้าการให้นั้นมีเงื่อนไขหรือมีภาระติดพัน ผู้ใช้อำนาจปกครองจะรับแทนลูกได้ต่อเมื่อศาลอนุญาต (มาตรา 1574 (9)) ถ้าอยากใส่เงื่อนไขในการให้ ควรปรึกษาทนายก่อนว่าต้องขออนุญาตศาลหรือไม่

โอนแล้วพ่อแม่ยังอยู่บ้านต่อได้อย่างไร

เมื่อโอนแล้ว บ้านเป็นของลูกเต็มตัว ลูกจะขายหรือโอนต่อได้ พ่อแม่ที่อยากมั่นใจว่ายังอยู่ต่อได้ตลอดชีวิตมีทางเลือกจดทะเบียนสิทธิไว้ในโฉนดพร้อมกัน

• สิทธิเก็บกิน ผู้ทรงสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาประโยชน์จากทรัพย์สินได้ (มาตรา 1417) กำหนดเวลาหรือตลอดชีวิตก็ได้ ถ้าไม่กำหนดให้ถือว่าตลอดชีวิต และสิ้นสุดเมื่อผู้ทรงสิทธิตาย (มาตรา 1418) จดทะเบียนโดยไม่มีค่าตอบแทนเสียค่าธรรมเนียมแปลงละ 50 บาท
• สิทธิอาศัย สิทธิอยู่ในโรงเรือนโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า (มาตรา 1402) กำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปีหรือตลอดชีวิตก็ได้ (มาตรา 1403) และโอนต่อหรือตกทอดเป็นมรดกไม่ได้ (มาตรา 1404)

เมื่อจดทะเบียนไว้แล้ว แม้ภายหลังลูกจะโอนที่ดินต่อให้คนอื่น สิทธินี้ยังติดอยู่กับที่ดิน

ถอนคืนการให้ได้เมื่อไร

การให้ไม่ใช่สิ่งที่ขอคืนได้ตามใจ กฎหมายให้ผู้ให้เรียกคืนเพราะผู้รับประพฤติเนรคุณ ได้เพียง 3 กรณี (มาตรา 531)

1. ผู้รับประทุษร้ายต่อผู้ให้ เป็นความผิดอาญาอย่างร้ายแรง
2. ผู้รับทำให้ผู้ให้เสียชื่อเสียง หรือหมิ่นประมาทผู้ให้อย่างร้ายแรง
3. ผู้รับบอกปัดไม่ยอมให้สิ่งของจำเป็นเลี้ยงชีพแก่ผู้ให้ ในเวลาที่ผู้ให้ยากไร้และผู้รับยังให้ได้

ข้อจำกัดที่ต้องรู้

• กำหนดเวลา ฟ้องไม่ได้เมื่อผู้ให้ให้อภัยแล้ว หรือพ้น 6 เดือนนับแต่รู้เหตุ และฟ้องไม่ได้เมื่อพ้น 10 ปีนับแต่เกิดเหตุ (มาตรา 533)
• ทายาทของผู้ให้ ฟ้องถอนคืนได้เฉพาะเมื่อผู้รับฆ่าผู้ให้โดยเจตนาและโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือขัดขวางไม่ให้ผู้ให้ถอนคืน ถ้าผู้ให้ฟ้องไว้แล้ว ทายาทว่าคดีต่อได้ (มาตรา 532)
• การให้ที่ถอนคืนไม่ได้ เช่น การให้ที่มีค่าภาระติดพัน การให้ตามหน้าที่ธรรมจรรยา และการให้ในการสมรส (มาตรา 535)

ความน้อยใจหรือการทะเลาะกันในบ้านจึงไม่พอให้ขอคืนบ้านได้ ถ้ากังวลเรื่องนี้ ทางที่ดีกว่าคือจดทะเบียนสิทธิเก็บกินหรือสิทธิอาศัยไว้ตั้งแต่วันโอน

เมื่อลูกเป็นชาวต่างชาติ

ตามประมวลกฎหมายที่ดิน คนต่างด้าวโดยทั่วไปถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในไทยไม่ได้ ส่วนห้องชุด คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งอาคาร (พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 19 ทวิ) ถ้าลูกมีสัญชาติอื่น ควรปรึกษาทนายก่อนวางแผนโอน

ปรึกษาทนายก่อนโอน

การโอนบ้านให้ลูกทำครั้งเดียวแต่มีผลไปอีกหลายสิบปี การวางแผนว่าจะโอนให้ใคร เมื่อไร และจะจดสิทธิอะไรไว้ช่วยลดปัญหาในครอบครัวได้มาก บน Lawmanee คุณโพสต์เล่าเรื่องได้ฟรีโดยไม่ต้องใส่ข้อมูลส่วนตัว ทนายที่สนใจจะตอบกลับผ่านแชทในระบบ หรือค้นหาทนายด้านที่ดินและทรัพย์สินตามจังหวัดและภาษาที่ใช้ได้ทันที