在泰国把房子或土地赠与子女：0.5%登记费、2000万泰铢免税额与撤销赠与

不少泰国家庭希望父母在世时就把房子或土地交给子女，让大家清楚谁得到什么，日后也不必再办理遗产管理。这种方式叫作赠与（การให้โดยเสน่หา），登记费和税费都比买卖低得多。但签字之前仍有几件事要想清楚，尤其是父母过户后住在哪里，以及以后能不能把赠与要回来。

什么是赠与，如何办理

赠与是赠与人把自己的财产无偿转让给受赠人、受赠人予以接受的合同（《民商法典》第521条）。房屋和土地的赠与，必须以书面形式并向主管官员登记才算完成（第525条）。私下写一张赠与书或把地契交给子女保管，并不会转移所有权，必须到土地厅办理“赠与”登记。

父母赠与子女的登记费和税费

父亲或母亲把房地产赠与婚生子女时，主要费用如下：

很多人以为要由受赠的子女缴税。实际上，父母把房地产赠与子女时，税务厅规定超过2000万泰铢部分的税由转让方父母缴纳。出发前最好向该地块所属的土地厅确认全部应缴金额，因为所有费用都按该地块的评估价计算。

举例：母亲把评估价300万泰铢的房屋和土地赠与女儿，登记费0.5%，即1.5万泰铢；因为未超过2000万泰铢，不必缴所得税，特别营业税也免征。如果该地块评估价为2200万泰铢，超出2000万的部分为200万泰铢，母亲须缴5%，即10万泰铢，这也是税务厅自己举的例子。（数字仅供说明。）

房子属于夫妻共同财产时

婚后取得的房屋或土地通常属于夫妻共同财产（สินสมรส）。把它无偿赠与他人，包括赠与自己的子女，须夫妻共同办理，或取得另一方的同意（第1476条第（5）项）。登记当天最好夫妻两人一起去，或带上配偶的书面同意书。

土地厅办理步骤

通常需要的文件有：地契或公寓产权证原件、赠与人和受赠人的身份证及户籍册、证明父母子女关系的文件（如出生证明）、属于夫妻共同财产时的结婚证或配偶同意书，以及有人代办时的授权书。确切清单请事先向土地厅确认。

未成年子女能接受赠与吗

可以。未成年人可以实施单纯取得权利的法律行为（第22条）。但如果赠与附有条件或负担，行使亲权的父母须经法院许可才能代子女接受（第1574条第（9）项）。如果想在赠与中附加条件，应先咨询律师是否需要法院许可。

过户后父母如何继续居住

登记过户后，房子完全归子女所有，子女可以出售或再转让。想确保自己终身能住下去的父母，可以在过户时同时在地契上登记权利：

• 用益权（สิทธิเก็บกิน）：权利人可以占有、使用并收取财产的收益（第1417条），可以定期限或终身；未约定期限的视为终身，权利人死亡时消灭（第1418条）。无偿登记的登记费为每块地50泰铢。
• 居住权（สิทธิอาศัย）：无需支付租金而居住在房屋内的权利（第1402条），期限最长30年或终身（第1403条），不得转让，也不能继承（第1404条）。

登记之后，即使子女日后把土地转让给他人，这项权利仍然附着在土地上。

什么情况下可以撤销赠与

赠与不能随意要回。只有在受赠人忘恩负义的三种情况下，赠与人才可以撤销（第531条）：

1. 受赠人对赠与人实施严重的刑事犯罪；
2. 受赠人严重损害赠与人的名誉或严重诽谤赠与人；
3. 赠与人生活困难而受赠人有能力时，受赠人拒绝提供生活必需品。

需要注意的限制：

• 期限：赠与人已经原谅，或自知道撤销原因起超过6个月的，不得撤销；自事件发生起超过10年的，也不得起诉（第533条）。
• 赠与人的继承人：只有在受赠人故意非法杀害赠与人，或阻止赠与人撤销时才可撤销；赠与人已起诉的，继承人可以继续诉讼（第532条）。
• 不得撤销的赠与：例如附有负担的赠与、基于道德义务的赠与以及因结婚而作的赠与（第535条）。

因此，单纯的伤心或家庭争吵并不足以要回房子。如果担心这一点，更好的办法是在过户当天就登记用益权或居住权。

子女是外国籍时

根据《土地法典》，外国人一般不能在泰国拥有土地。公寓方面，外国人合计拥有的面积不得超过整栋楼单位总面积的49%（《公寓法》第19条之二）。如果子女持有其他国籍，规划过户前请先咨询律师。

过户前先咨询律师

把房子赠与子女只需签一次字，影响却可能长达数十年。事先规划好给谁、何时给、父母保留哪些权利，可以避免许多家庭纠纷。在 Lawmanee 上可以免费发布您的情况，无需填写个人信息，有兴趣的律师会通过平台聊天回复您，也可以按府和语言查找律师，处理房地产事务。