在泰国退租后押金不退？2025年租赁新规：退还期限、可扣项目与投诉方法

退租后押金迟迟不退，是在泰国租住宿舍、公寓和共管公寓的人最常见的投诉之一。自2025年9月4日起，泰国消费者保护委员会办公室（OCPB）的新规定把这件事写得更清楚了。本文说明新规适用于谁、押金须在几天内退还、哪些可以扣，以及拿不回押金时该怎么办。

新规适用于谁

《合同委员会关于将住宅出租业务列为合同管控业务的公告》（佛历2568年／2025年）于2025年6月6日在政府公报上公布，自2025年9月4日起施行，取代2019年的版本。

• 适用于出租3个及以上住宅单位的房东（旧规为5个），无论单位在同一栋楼还是多处。
• 涵盖短期租约（3年以内）和长期租约（3年以上至30年）。
• 租约须以清晰可读的泰文书写。

只出租1至2个单位的房东，例如只出租一套共管公寓的业主，不适用该公告，但仍适用双方的租约以及《民商法典》关于财产租赁的规定。

押金可收多少、何时退还

• 上限：短期租约及按月付租的长期租约，押金加预付租金合计不得超过3个月租金（按年付租的长期租约不超过1年租金）。
• 没有损坏：租约结束时退还押金，最迟7天内。
• 有租客应负责的损坏：可按实际维修费用扣除，余额须在14天内退还，并附扣款明细和证据。

哪些能扣，哪些不能扣

租客须对因自己或同住者的过错造成的损坏负责，但对正常使用造成的自然损耗不负责任（《民商法典》第562条）。2025年公告也禁止在租约中让租客承担这部分费用。

公告还禁止不公平条款，例如租期未满就单方面涨租、租客没有过错却没收押金、水电费高于水电部门的收费标准、锁门或扣押租客财物，以及非紧急情况下未经通知进入房间。即使租客已经签字，这类条款也不能执行。

示例

月租8,000泰铢，租客交了16,000泰铢押金和8,000泰铢预付租金，共24,000泰铢，正好3个月，没有超过上限。租期届满退租时，房东发现浴室门被租客弄坏，维修收据为2,500泰铢。房东须在14天内退还13,500泰铢，并提供扣款明细和收据；但不能因为墙面随时间褪色而收取整个房间的粉刷费（数字仅为示例）。

提前退租

根据2025年公告，定期租约的租客在住满租期的一半以上后，可以提前至少30天书面通知解约，并结清截至解约日的所有费用。不符合这一条件就提前搬走的，房东可能依合同主张权利，所以签约前请看清解约条款。

一步步要回押金

1. 入住当天：与房东一起检查房间，拍下每个角落的照片和视频，双方签署房屋状况记录。2025年公告要求将这份记录附在租约后。
2. 退租当天：再次一起检查并拍照，交还钥匙并留下凭证，请房东写明要扣除的项目。
3. 过了期限仍未退还：以书面方式催讨，例如挂号信或可留存证据的消息，写明金额和付款期限。
4. 向OCPB投诉：拨打热线1166、使用OCPB Connect应用程序或登录 www.ocpb.go.th，附上租约、照片和付款凭证。
5. 向法院起诉：仍拿不回时可以起诉要求退还押金。违反规定的经营性房东还可能依消费者保护法被追究，最高可处1年监禁、20万泰铢罚款，或两者并处。

房东同样有期限：房东依租约起诉租客，须在收回房屋之日起6个月内提起（第563条）。

外国租客

公告不按国籍区分租客，外国人向拥有3个以上单位的房东租房，享有同样的保护。正式租约须为泰文；看不懂时，请在签字前索取译文或请信得过的人帮忙阅读，并务必保留副本。

咨询律师

金额不大的押金，通常靠书面催讨或向OCPB投诉就能解决。如果金额较大、财物被扣押或租约中有不公平条款，律师可以帮您评估并代写催告函。在 Lawmanee 上可以免费发布您的情况，无需填写个人信息，有兴趣的律师会通过平台聊天回复您，也可以按案件类型、府和语言查找律师。