เงินประกันห้องเช่าที่ไม่ได้คืนหลังย้ายออก เป็นเรื่องที่ผู้เช่าหอพัก อพาร์ตเมนต์ และคอนโดร้องเรียนกันมากที่สุดเรื่องหนึ่ง ตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568 มีกติกาใหม่จากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ที่เขียนเรื่องนี้ไว้ชัดเจนขึ้น บทความนี้สรุปว่ากฎใช้กับใคร เงินประกันต้องคืนภายในกี่วัน หักอะไรได้บ้าง และถ้าไม่ได้คืนควรทำอย่างไร
กฎใหม่ใช้กับใคร
ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อ 6 มิถุนายน 2568 และใช้บังคับตั้งแต่ 4 กันยายน 2568 แทนฉบับปี 2562
- ใช้กับผู้ให้เช่าที่ให้เช่าที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป (ฉบับเดิมคือ 5 หน่วย) ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวหรือหลายแห่ง
- ครอบคลุมทั้งสัญญาเช่าระยะสั้น (ไม่เกิน 3 ปี) และระยะยาว (เกิน 3 ปีถึง 30 ปี)
- สัญญาต้องทำเป็นภาษาไทย ตัวอักษรอ่านได้ชัดเจน
ถ้าผู้ให้เช่ามีห้องให้เช่าเพียง 1-2 หน่วย เช่น เจ้าของคอนโดที่ปล่อยเช่าห้องเดียว ประกาศนี้ไม่ใช้บังคับ แต่ยังใช้สัญญาที่ตกลงกันและประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เรื่องเช่าทรัพย์
เงินประกันเก็บได้เท่าไร และต้องคืนเมื่อไร
- เพดาน เงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าต้องไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่า สำหรับสัญญาระยะสั้นหรือสัญญาระยะยาวที่จ่ายรายเดือน (สัญญาระยะยาวที่จ่ายรายปี ไม่เกิน 1 ปี)
- ไม่มีความเสียหาย ต้องคืนเงินประกันเมื่อสัญญาสิ้นสุด หรืออย่างช้าภายใน 7 วัน
- มีความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิด หักค่าซ่อมได้ตามจริง แล้วคืนส่วนที่เหลือภายใน 14 วัน พร้อมรายการหักและหลักฐานให้ผู้เช่าตรวจดู
อะไรหักได้ อะไรหักไม่ได้
ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายที่เกิดจากความผิดของตนเองหรือคนที่อยู่ด้วย แต่ไม่ต้องรับผิดในความเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ (ป.พ.พ. มาตรา 562) ประกาศปี 2568 ก็ห้ามเขียนสัญญาให้ผู้เช่ารับผิดเรื่องนี้เช่นกัน
| หักได้ ถ้ามีหลักฐาน | หักไม่ได้ |
|---|---|
| ประตู เฟอร์นิเจอร์ หรือเครื่องใช้ที่ผู้เช่าทำพัง | สีผนังซีด หรือรอยเล็กน้อยจากการใช้งานปกติ |
| ค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟที่ยังค้างชำระ | ค่าทาสีใหม่หรือทำความสะอาดใหญ่ตามรอบของเจ้าของ |
| กุญแจหรือคีย์การ์ดที่ไม่ได้คืน | การริบเงินประกันทั้งก้อนโดยไม่มีเหตุ |
ประกาศยังห้ามข้อสัญญาที่เอาเปรียบ เช่น ขึ้นค่าเช่าเองก่อนสัญญาครบ ริบเงินประกันโดยผู้เช่าไม่ได้ผิด เก็บค่าน้ำค่าไฟเกินอัตราที่การไฟฟ้าหรือการประปาเรียกเก็บ ล็อกห้องหรือยึดทรัพย์สินของผู้เช่า และเข้าห้องโดยไม่แจ้งล่วงหน้าเว้นแต่เหตุฉุกเฉิน ข้อสัญญาแบบนี้ใช้บังคับไม่ได้แม้ผู้เช่าจะเซ็นไปแล้ว
ตัวอย่าง
เช่าห้องเดือนละ 8,000 บาท จ่ายเงินประกัน 16,000 บาทและค่าเช่าล่วงหน้า 8,000 บาท รวม 24,000 บาท ซึ่งเท่ากับ 3 เดือน จึงไม่เกินเพดาน อยู่ครบสัญญาแล้วย้ายออก ผู้ให้เช่าพบว่าบานประตูห้องน้ำแตกเพราะผู้เช่าทำ ค่าซ่อมตามใบเสร็จ 2,500 บาท ผู้ให้เช่าต้องคืน 13,500 บาทภายใน 14 วัน พร้อมรายการหักและใบเสร็จ แต่จะหักค่าทาสีทั้งห้องเพราะสีซีดตามเวลาไม่ได้ (ตัวเลขเป็นตัวอย่างเท่านั้น)
ย้ายออกก่อนครบสัญญา
ตามประกาศปี 2568 ผู้เช่าในสัญญาที่มีกำหนดเวลาบอกเลิกได้เมื่ออยู่มาแล้วอย่างน้อยครึ่งหนึ่งของระยะเวลาเช่า โดยแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน และชำระค่าใช้จ่ายถึงวันเลิกสัญญาให้ครบ ถ้าย้ายออกก่อนเงื่อนไขนี้ ผู้ให้เช่าอาจอ้างสิทธิตามสัญญาได้ จึงควรอ่านข้อบอกเลิกให้ดีก่อนเซ็น
ทวงเงินประกันคืนทีละขั้น
- ตั้งแต่วันเข้าอยู่ ตรวจสภาพห้องร่วมกับผู้ให้เช่า ถ่ายรูปและวิดีโอทุกมุม และเซ็นบันทึกสภาพห้องทั้งสองฝ่าย ประกาศปี 2568 กำหนดให้มีบันทึกนี้แนบสัญญา
- วันย้ายออก นัดตรวจห้องพร้อมกัน ถ่ายรูปอีกชุด คืนกุญแจโดยมีหลักฐาน และขอให้ผู้ให้เช่าเขียนรายการที่จะหัก
- เลยกำหนดแล้วยังไม่ได้คืน ส่งหนังสือทวงถามเป็นลายลักษณ์อักษร เช่น ไปรษณีย์ลงทะเบียนหรือข้อความที่มีหลักฐาน ระบุจำนวนเงินและกำหนดวันคืน
- ร้องเรียน สคบ. โทรสายด่วน 1166 ร้องผ่านแอป OCPB Connect หรือเว็บไซต์ www.ocpb.go.th แนบสัญญา รูปถ่าย และหลักฐานการชำระเงิน
- ฟ้องศาล ถ้ายังไม่ได้คืน ผู้เช่าฟ้องเรียกเงินประกันคืนได้ ผู้ให้เช่าที่เป็นผู้ประกอบธุรกิจอาจถูกดำเนินคดีตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 200,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
ฝั่งผู้ให้เช่าก็มีกรอบเวลาเช่นกัน คดีที่ผู้ให้เช่าจะฟ้องผู้เช่าเกี่ยวกับสัญญาเช่า ต้องฟ้องภายใน 6 เดือนนับแต่วันที่ได้รับห้องคืน (ป.พ.พ. มาตรา 563)
ผู้เช่าชาวต่างชาติ
ประกาศไม่ได้แยกผู้เช่าตามสัญชาติ ชาวต่างชาติที่เช่าจากผู้ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยได้รับความคุ้มครองเดียวกัน สัญญาหลักต้องเป็นภาษาไทย ถ้าอ่านไม่ออก ควรขอคำแปลหรือให้คนที่ไว้ใจช่วยอ่านก่อนเซ็น และเก็บสำเนาไว้เสมอ
ปรึกษาทนาย
เงินประกันจำนวนไม่มากมักจบได้ด้วยหนังสือทวงถามหรือการร้อง สคบ. แต่ถ้าจำนวนสูง มีการยึดของ หรือสัญญามีข้อที่เอาเปรียบ ทนายช่วยประเมินและเขียนหนังสือทวงถามให้ได้ บน Lawmanee คุณโพสต์เล่าเรื่องได้ฟรีโดยไม่ต้องใส่ข้อมูลส่วนตัว ทนายที่สนใจจะตอบกลับผ่านแชทในระบบ หรือค้นหาทนายตามประเภทคดี จังหวัด และภาษาที่ใช้ได้ทันที
