在泰国拥有公寓，每个月都要缴纳公共管理费。这笔费用按什么计算？楼里的事情由谁决定？不认同管理方的做法时，业主又能做什么？答案都在佛历2522年（1979年）《公寓法》中，该法于2008年作过重要修订。本文说明公寓单位所有人（法律称为共同所有人，下文简称业主）的权利和义务。该法不区分国籍：外籍业主与其他业主按同样的规则缴费和表决。
公寓法人是什么
公寓法人的宗旨是按照业主的决议管理和维护共有财产（第33条）。共有财产是指公寓中不属于单位的部分，例如大楼所在的土地、建筑结构、消防系统、污水处理系统以及公寓法人的办公室（第15条）。
管理由三部分组成：
- 业主大会：对重要事项作出决议。
- 委员会：3至9人，由业主大会任命，每届任期2年（第37条），负责监督公寓法人的管理（第38条）。
- 经理：1名，可以是自然人或法人，代表公寓法人并处理日常事务（第35条和第36条）。
公共管理费怎么算
业主须共同承担公共服务以及维护共有财产所产生的费用，按各自对共有财产的共有权比例分摊，或按单位受益的程度分摊，具体以管理规约为准（第18条）。共有权比例是指您单位的面积占公寓登记时全部单位总面积的比例（第14条）。
举例：一套40平方米的单位，所在大楼全部单位总面积为8,000平方米，共有权比例为0.5%。如果管理规约规定按共有权比例分摊，全年公共开支为600万泰铢，这套单位每年须缴30,000泰铢，即每月2,500泰铢；在业主大会上也拥有0.5%的表决权。
尚未过户给买家的单位，开发商视为业主，同样须缴纳这些单位的费用（第18条第三款）。
逾期缴费的后果
法律分阶段规定了后果（第18/1条）：
| 情形 | 法律后果 |
|---|---|
| 未在规定期限内缴纳 | 按管理规约加收不超过欠款每年12%的款项，不计复利 |
| 欠缴满6个月 | 加收款不超过每年20%；可按管理规约被暂停公共服务或共有财产的使用；在业主大会上没有表决权 |
| 欠缴超过6个月 | 经理有义务起诉追缴（第36条） |
| 出售或过户单位 | 办理过户登记时须出示公寓法人出具的无欠费证明（第29条） |
业主缴清费用并提出申请后，经理须在15天内出具无欠费证明（第29条第三款）。
业主大会：谁来召集，何时召开
- 首次业主大会：经理须在公寓法人登记之日起6个月内召开，以任命委员会，并审议通过设立时登记的管理规约和经理（第42条）。
- 年度业主大会：委员会须在每个会计年度结束后120天内召开，以批准资产负债表、审议年度报告并任命审计师（第42/1条）。
- 临时业主大会：有必要时，可由经理召集，或由委员会以过半数决议召集，或由合计持有不少于全部表决权20%的业主联名书面向委员会提出。委员会须在收到请求之日起15天内召开；逾期未召开的，上述业主可推选一名代表发出会议通知，自行召开（第42/2条）。
会议通知须写明地点、日期、时间和议程，并在会议召开至少7天前送达业主（第42/3条）。出席业主所持表决权合计不少于全部表决权的四分之一，才达到法定出席数；未达到的，须在15天内重新召集，第二次会议不受法定出席数限制（第43条）。
表决权与决议
每位业主的表决权等于其共有权比例。如果一名业主的表决权超过全部的一半，法律将其表决权减至与其他业主表决权之和相等（第45条）。
一般决议以出席业主的过半数通过（第44条），但下列事项要求更高：
- 不少于全体业主表决权的一半（第48条）：购买或处分属于不动产的共有财产；允许业主对单位进行影响共有财产或大楼外观的改建；修改有关共有财产使用或管理的管理规约；修改共同费用的分摊比例；改变或改善共有财产的工程；利用共有财产取得收益。出席业主的表决权不足时，须在15天内重新召集，新会议上须获得不少于全部表决权的三分之一。
- 不少于全体业主表决权的四分之一（第49条）：任命或罢免经理。
不能亲自出席（例如人在国外）时，可以书面委托他人代为表决。一名受托人在一次会议上最多代表3个单位；委员、经理、其配偶以及公寓法人的工作人员不得担任受托人（第47条）。
已登记的管理规约只能通过业主大会决议修改，经理须在决议之日起30天内向主管官员办理登记（第32条）。
监督公寓法人的财务
法律为业主提供了多种了解账目的途径：
- 月度收支账目：经理须编制，并在每月结束后15天内张贴公告，连续张贴不少于15天（第36条）。未履行的，经理可被处以不超过50,000泰铢的罚款，并在改正前每天再处不超过500泰铢的罚款（第68条）。
- 资产负债表：至少每12个月编制一次，经审计师审计，并在会计年度结束后120天内提交业主大会批准（第38/1条）。
- 年度报告：须与资产负债表一并提交业主大会，并在会议召开至少7天前将副本送交业主（第38/2条）。
- 查阅文件：公寓法人须将年度报告、资产负债表和管理规约存放在办公室供业主查阅，年度报告和资产负债表须保存不少于10年（第38/3条）。
不认同管理方的做法时可以怎么做
- 到公寓法人办公室要求查阅资产负债表、年度报告和管理规约，并查看张贴的月度账目。
- 联合持有不少于20%表决权的业主，联名要求召开临时业主大会。
- 在大会上提出议案，例如罢免经理（须获得不少于全部表决权的四分之一），或解除委员职务（出席业主的过半数，第37/3条）。
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