นิติบุคคลอาคารชุดทำอะไรได้บ้าง? ค่าส่วนกลาง สิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ การตรวจบัญชี และการแก้ข้อบังคับ

ค่าส่วนกลางที่จ่ายทุกเดือนคิดจากอะไร ใครเป็นคนตัดสินใจเรื่องต่าง ๆ ในอาคาร และถ้าไม่เห็นด้วยกับการบริหารของนิติบุคคล เจ้าของห้องทำอะไรได้บ้าง คำตอบอยู่ในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมครั้งสำคัญเมื่อ พ.ศ. 2551 บทความนี้สรุปสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของห้องชุด ซึ่งกฎหมายเรียกว่าเจ้าของร่วม

นิติบุคคลอาคารชุดคือใคร

นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ตามมติของเจ้าของร่วม (มาตรา 33) ทรัพย์ส่วนกลางคือส่วนของอาคารชุดที่ไม่ใช่ห้องชุด เช่น ที่ดินที่ตั้งอาคาร โครงสร้างอาคาร ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบบำบัดน้ำเสีย และสำนักงานของนิติบุคคล (มาตรา 15)

การบริหารมี 3 ส่วน

• ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เป็นผู้ลงมติในเรื่องสำคัญ
• คณะกรรมการ 3 ถึง 9 คน แต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่ มีวาระคราวละ 2 ปี (มาตรา 37) ทำหน้าที่ควบคุมการจัดการของนิติบุคคล (มาตรา 38)
• ผู้จัดการ 1 คน เป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุดและดูแลงานประจำวัน (มาตรา 35 และ 36)

ค่าส่วนกลางคิดจากอะไร

เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายในการให้บริการส่วนรวมและการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด แล้วแต่ข้อบังคับกำหนด (มาตรา 18) อัตราส่วนกรรมสิทธิ์คิดจากเนื้อที่ห้องชุดของเราเทียบกับเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร ณ เวลาที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด (มาตรา 14)

ตัวอย่าง ห้องขนาด 40 ตารางเมตร ในอาคารที่มีเนื้อที่ห้องชุดรวม 8,000 ตารางเมตร มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ร้อยละ 0.5 ถ้าข้อบังคับให้เฉลี่ยตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ และค่าใช้จ่ายส่วนกลางทั้งปีเท่ากับ 6 ล้านบาท ห้องนี้ต้องจ่ายปีละ 30,000 บาท หรือเดือนละ 2,500 บาท และมีคะแนนเสียงในที่ประชุมใหญ่ร้อยละ 0.5 เช่นกัน

ห้องที่เจ้าของโครงการยังไม่ได้โอนให้ใคร เจ้าของโครงการถือเป็นเจ้าของร่วมและต้องออกค่าใช้จ่ายของห้องเหล่านั้นด้วย (มาตรา 18 วรรคสาม)

จ่ายช้าแล้วเกิดอะไรขึ้น

กฎหมายกำหนดผลไว้เป็นขั้น ๆ (มาตรา 18/1)

เมื่อเจ้าของร่วมชำระครบและยื่นคำร้องขอแล้ว ผู้จัดการต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ภายใน 15 วัน (มาตรา 29 วรรคสาม)

ประชุมใหญ่: ใครเรียกได้ และเมื่อไร

• ประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก ผู้จัดการต้องจัดภายใน 6 เดือนนับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการ และพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับกับผู้จัดการ (มาตรา 42)
• ประชุมใหญ่สามัญประจำปี คณะกรรมการต้องจัดปีละครั้ง ภายใน 120 วันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี เพื่ออนุมัติงบดุล พิจารณารายงานประจำปี และแต่งตั้งผู้สอบบัญชี (มาตรา 42/1)
• ประชุมใหญ่วิสามัญ เมื่อมีเหตุจำเป็น เรียกได้โดยผู้จัดการ โดยคณะกรรมการที่มีมติเกินกึ่งหนึ่ง หรือโดยเจ้าของร่วมที่มีคะแนนเสียงรวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของทั้งหมด ลงชื่อทำหนังสือร้องขอต่อคณะกรรมการ คณะกรรมการต้องจัดประชุมภายใน 15 วันนับแต่รับคำร้องขอ ถ้าไม่จัด เจ้าของร่วมกลุ่มนั้นจัดประชุมเองได้ โดยแต่งตั้งตัวแทนหนึ่งคนออกหนังสือเรียกประชุม (มาตรา 42/2)

หนังสือนัดประชุมต้องระบุสถานที่ วัน เวลา และระเบียบวาระ และส่งให้เจ้าของร่วมก่อนวันประชุมไม่น้อยกว่า 7 วัน (มาตรา 42/3) ที่ประชุมต้องมีผู้มาประชุมซึ่งมีคะแนนเสียงรวมกันไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของทั้งหมดจึงจะครบองค์ประชุม ถ้าไม่ครบ ให้เรียกประชุมใหม่ภายใน 15 วัน และการประชุมครั้งหลังนี้ไม่บังคับองค์ประชุม (มาตรา 43)

คะแนนเสียงและมติ

เจ้าของร่วมแต่ละรายมีคะแนนเสียงเท่ากับอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของตน ถ้ามีคนเดียวถือคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่ง กฎหมายให้ลดลงเหลือเท่ากับคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมคนอื่นรวมกัน (มาตรา 45)

มติทั่วไปใช้เสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม (มาตรา 44) แต่บางเรื่องกฎหมายกำหนดไว้สูงกว่านั้น

• ไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด (มาตรา 48) ได้แก่ การซื้อหรือจำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ การอนุญาตให้เจ้าของร่วมต่อเติมห้องในลักษณะที่กระทบทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคาร การแก้ข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การแก้อัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกัน การก่อสร้างที่เปลี่ยนแปลงหรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง และการจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง ถ้าคะแนนเสียงของผู้เข้าประชุมไม่ถึง ให้เรียกประชุมใหม่ภายใน 15 วัน และครั้งใหม่ต้องได้ไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของทั้งหมด
• ไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด (มาตรา 49) ได้แก่ การแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการ

มาประชุมเองไม่ได้ก็มอบฉันทะเป็นหนังสือให้ผู้อื่นออกเสียงแทนได้ แต่ผู้รับมอบฉันทะหนึ่งคนรับได้ไม่เกิน 3 ห้องชุดต่อการประชุมหนึ่งครั้ง และห้ามมอบให้กรรมการ ผู้จัดการ คู่สมรสของบุคคลเหล่านั้น หรือพนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด (มาตรา 47)

ส่วนข้อบังคับที่จดทะเบียนไว้ แก้ไขได้โดยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเท่านั้น และผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมมีมติ (มาตรา 32)

ตรวจสอบการเงินของนิติบุคคล

กฎหมายเปิดให้เจ้าของร่วมเห็นตัวเลขได้หลายทาง

• บัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือน ผู้จัดการต้องจัดทำและติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายใน 15 วันนับแต่วันสิ้นเดือน และติดไว้ไม่น้อยกว่า 15 วันต่อเนื่องกัน (มาตรา 36) ถ้าไม่ทำ ผู้จัดการมีโทษปรับไม่เกิน 50,000 บาท และปรับอีกไม่เกินวันละ 500 บาทตลอดเวลาที่ยังไม่ปฏิบัติให้ถูกต้อง (มาตรา 68)
• งบดุล ต้องทำอย่างน้อยทุก 12 เดือน มีผู้สอบบัญชีตรวจสอบ และเสนอให้ที่ประชุมใหญ่อนุมัติภายใน 120 วันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี (มาตรา 38/1)
• รายงานประจำปี ต้องเสนอต่อที่ประชุมใหญ่พร้อมงบดุล และส่งสำเนาให้เจ้าของร่วมก่อนวันประชุมไม่น้อยกว่า 7 วัน (มาตรา 38/2)
• ขอตรวจดูเอกสาร นิติบุคคลต้องเก็บรายงานประจำปี งบดุล และข้อบังคับไว้ที่สำนักงานเพื่อให้เจ้าของร่วมตรวจดูได้ และต้องเก็บรายงานกับงบดุลไว้ไม่น้อยกว่า 10 ปี (มาตรา 38/3)

ไม่เห็นด้วยกับการบริหาร ทำอะไรได้บ้าง

1. ขอตรวจดูงบดุล รายงานประจำปี และข้อบังคับที่สำนักงานนิติบุคคล และดูบัญชีรายเดือนที่ติดประกาศ
2. รวบรวมเจ้าของร่วมให้ได้คะแนนเสียงไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ลงชื่อขอเปิดประชุมใหญ่วิสามัญ
3. เสนอวาระให้ที่ประชุมลงมติ เช่น ถอดถอนผู้จัดการ ซึ่งต้องได้ไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของคะแนนเสียงทั้งหมด หรือให้กรรมการพ้นจากตำแหน่ง ซึ่งใช้เสียงข้างมากของผู้เข้าประชุม (มาตรา 37/3)

ปรึกษาทนายเรื่องคอนโด

ข้อพิพาทกับนิติบุคคลมักขึ้นอยู่กับข้อบังคับและรายงานการประชุมของอาคารนั้น ๆ ซึ่งแต่ละแห่งเขียนไม่เหมือนกัน หากต้องการให้ทนายช่วยอ่านเอกสารหรือดำเนินการแทน คุณโพสต์เล่าเรื่องบน Lawmaneeได้ฟรี ทนายที่สนใจจะติดต่อกลับผ่านแชทของแพลตฟอร์ม หรือค้นหาทนายด้านอสังหาริมทรัพย์ตามจังหวัดได้ทันที