บ้านในหมู่บ้านจัดสรรมาพร้อมถนน สวน และสนามเด็กเล่นที่ทุกบ้านใช้ร่วมกัน คำถามที่ลูกบ้านเจอบ่อยคือ ใครต้องดูแลสิ่งเหล่านี้ ค่าส่วนกลางคิดจากอะไร จ่ายช้าแล้วเกิดอะไรขึ้น และลูกบ้านจะรับช่วงดูแลกันเองได้อย่างไร

คำตอบอยู่ในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งแก้ไขครั้งล่าสุดโดยพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 ที่มีผลตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2569 บทความนี้สรุปเรื่องที่ผู้ซื้อบ้านในโครงการควรรู้

หมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมายคืออะไร

กฎหมายเรียกการขายที่ดินที่แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปว่าการจัดสรรที่ดิน ไม่ว่าจะแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือหลายแปลงที่ติดกัน รวมทั้งกรณีที่แบ่งไว้ไม่ถึง 10 แปลง แล้วแบ่งเพิ่มภายใน 3 ปีจนรวมกันได้ตั้งแต่ 10 แปลง (มาตรา 4)

  • ห้ามทำการจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน (มาตรา 21) ต่างจังหวัดคือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดซึ่งมีผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นประธาน ส่วนกรุงเทพฯ คือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร
  • ผู้จัดสรรที่ดินต้องแสดงใบอนุญาต แผนผัง โครงการ และวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตไว้ในที่เปิดเผยเห็นได้ง่าย ณ สำนักงานที่ใช้ในการจัดสรรที่ดิน (มาตรา 31) ผู้ซื้อจึงตรวจดูได้ก่อนตัดสินใจ
  • สาธารณูปโภค คือสิ่งอำนวยประโยชน์ที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ถนน สวน และสนามเด็กเล่น

คอนโดมิเนียมใช้กฎหมายอีกฉบับคือพระราชบัญญัติอาคารชุด อ่านได้ในบทความเรื่องนิติบุคคลอาคารชุด

ถนนและสวนตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อบ้านทุกแปลง

สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้นตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร (มาตรา 43) แม้ที่ดินที่เป็นถนนหรือสวนยังมีชื่อผู้จัดสรรที่ดินเป็นเจ้าของ บ้านทุกแปลงในโครงการก็มีสิทธิใช้ และผู้จัดสรรที่ดินจะทำการใดที่ทำให้ประโยชน์นั้นลดลงหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้

มาตรา 43 ยังกำหนดหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินอีก 2 ข้อ

  • บำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้ใช้งานได้ตามปกติ ไม่ต่ำกว่ามาตรฐานเดิม
  • จัดให้มีสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ตนจัดทำขึ้นและยังรับผิดชอบอยู่

ถ้าผู้จัดสรรที่ดินทำให้ประโยชน์ของภาระจำยอมลดลง หรือทำผิดไปจากแผนผัง โครงการ หรือวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาต คณะกรรมการจัดสรรที่ดินมีอำนาจสั่งให้ระงับการกระทำนั้น ให้บำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้ใช้งานได้ตามปกติ หรือให้ทำตามที่ได้รับอนุญาต (มาตรา 52) ผู้จัดสรรที่ดินที่ฝ่าฝืนคำสั่งมีโทษปรับ และถูกปรับรายวันตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน

ลูกบ้านที่พบปัญหาแจ้งเรื่องต่อคณะกรรมการได้ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดมีเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดเป็นเลขานุการ ส่วนคณะกรรมการของกรุงเทพมหานครมีผู้แทนกรมที่ดินเป็นเลขานุการ

ผู้จัดสรรที่ดินต้องดูแลไปถึงเมื่อไร

ตอนขออนุญาต ผู้จัดสรรที่ดินต้องเสนอแผนงาน โครงการ และระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค (มาตรา 23 (5)) เมื่อครบระยะเวลานั้น ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นหน้าที่ได้เมื่อดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดตามลำดับดังนี้ (มาตรา 44)

  1. ผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น เพื่อรับโอนสาธารณูปโภคไปจัดการและดูแล ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 180 วันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง
  2. ผู้จัดสรรที่ดินอุทิศสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างอื่นเพื่อบำรุงรักษาสาธารณูปโภค

เมื่อดำเนินการตามข้อใดข้อหนึ่งแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินต้องส่งมอบเงินตามจำนวนในสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น แล้วแต่กรณี

กฎหมายฉบับแก้ไขปี 2568 เพิ่มทางออกให้ลูกบ้าน ถ้าผู้จัดสรรที่ดินไม่ดำเนินการให้ผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคล หรือไม่บำรุงรักษาสาธารณูปโภค ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของแปลงที่ขายไปแล้วตามแผนผังโครงการ ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขาเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้

ตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอย่างไร

ขั้นตอนตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร 5 ขั้น ตั้งแต่ผู้จัดสรรที่ดินแจ้งผู้ซื้อจนถึงรับโอนสาธารณูปโภค

กรณีปกติ ขั้นตอนตามมาตรา 45 ถึง 47 มีดังนี้

  1. ลงมติ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการมีมติให้จัดตั้ง และแต่งตั้งตัวแทนไปยื่นคำขอ
  2. ทำข้อบังคับ อย่างน้อยต้องมีชื่อ วัตถุประสงค์ ที่ตั้งสำนักงาน ข้อกำหนดเรื่องคณะกรรมการ การดำเนินงาน การบัญชีและการเงิน สิทธิและหน้าที่ของสมาชิก และการประชุมใหญ่ ตามที่กฎกระทรวงกำหนด
  3. ยื่นจดทะเบียน ตัวแทนยื่นคำขอพร้อมข้อบังคับต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขา
  4. เป็นนิติบุคคล เมื่อจดทะเบียนแล้ว คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรดำเนินกิจการภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก และเป็นผู้แทนของนิติบุคคลในกิจการกับบุคคลภายนอก (มาตรา 46)
  5. สมาชิก ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิก ส่วนแปลงที่ยังไม่มีผู้ซื้อหรือโอนกลับมาเป็นของผู้จัดสรรที่ดิน ผู้จัดสรรที่ดินเป็นสมาชิก (มาตรา 47)

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทำอะไรได้บ้าง

มาตรา 48 ให้อำนาจหน้าที่ไว้เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร บางเรื่องต้องผ่านมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกก่อน

อำนาจหน้าที่ ต้องผ่านมติที่ประชุมใหญ่
กำหนดระเบียบการใช้สาธารณูปโภค ต้อง
กำหนดระเบียบการอยู่อาศัยและการจราจรในโครงการ ต้อง
เรียกเก็บค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคจากสมาชิก อัตราต้องผ่านมติ (มาตรา 49)
ร้องทุกข์หรือฟ้องคดีแทนสมาชิก ในเรื่องที่กระทบสิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกตั้งแต่ 10 รายขึ้นไป มาตรา 48 ไม่ได้บังคับ
จัดบริการสาธารณะเพื่อสวัสดิการของสมาชิก หรือจัดสรรเงินหรือทรัพย์สินเพื่อสาธารณประโยชน์ ต้อง
ดำเนินการอื่นตามกฎกระทรวง ระเบียบ หรือข้อบังคับ มาตรา 48 ไม่ได้บังคับ

ค่าส่วนกลางคิดอย่างไร

ที่เรียกกันว่าค่าส่วนกลาง กฎหมายเรียกว่าค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค หลักตามมาตรา 49 มีดังนี้

  • จัดเก็บเป็นรายเดือนจากที่ดินแปลงย่อยทุกแปลงในโครงการ หรือตามที่ข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกำหนด
  • ผู้ซื้อออกค่าใช้จ่ายสำหรับแปลงของตน ส่วนแปลงที่ยังไม่มีผู้ซื้อ ผู้จัดสรรที่ดินเป็นผู้ออก
  • การกำหนดและการแก้ไขอัตราต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก หรือจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติให้ดูแลด้วยวิธีอื่น
  • ตั้งแต่ 1 มีนาคม 2569 อาจกำหนดอัตราต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ได้ ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด

ตามกฎหมาย ผู้ที่ต้องจ่ายคือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซึ่งเป็นเจ้าของแปลง ถ้าให้เช่าบ้าน ผู้เช่าต้องออกค่าส่วนกลางแทนหรือไม่ เป็นไปตามที่ตกลงกันในสัญญาเช่า

สรุปหลักค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรร 6 ข้อ ตั้งแต่การเก็บรายเดือนจนถึงผลของการค้าง 3 และ 6 เดือน

จ่ายช้าหรือค้างจ่ายแล้วเกิดอะไรขึ้น

มาตรา 50 วางผลไว้เป็นขั้น

  • จ่ายช้ากว่าเวลาที่กำหนด ต้องเสียค่าปรับตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกำหนด
  • ค้างชำระตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค
  • ค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินแปลงนั้นจนกว่าจะชำระครบ

ข้อสุดท้ายสำคัญเมื่อจะขายหรือโอนบ้าน ก่อนวันนัดโอนจึงควรตรวจกับนิติบุคคลว่าแปลงนั้นไม่มีค่าส่วนกลางค้างชำระ

เช็กลิสต์ก่อนซื้อบ้านในหมู่บ้านจัดสรร

  • ดูใบอนุญาต แผนผัง และโครงการที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องแสดงไว้ที่สำนักงาน
  • ถามว่าตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้วหรือยัง ถ้ายัง ผู้จัดสรรที่ดินยังมีหน้าที่ดูแลสาธารณูปโภค
  • ขอดูข้อบังคับ อัตราค่าส่วนกลาง และระเบียบการใช้สาธารณูปโภค
  • ถ้าซื้อบ้านมือสอง ตรวจยอดค่าส่วนกลางของแปลงนั้นกับนิติบุคคลก่อนวันโอน

ปรึกษาทนายเรื่องหมู่บ้านจัดสรร

ปัญหาในหมู่บ้านจัดสรรมักขึ้นกับข้อเท็จจริงของแต่ละโครงการ เช่น ผู้จัดสรรที่ดินยังไม่ส่งมอบสาธารณูปโภค ลูกบ้านอยากตั้งนิติบุคคลเอง หรือไม่แน่ใจว่ามติเรื่องค่าส่วนกลางถูกต้องหรือไม่ บน Lawmanee คุณโพสต์เล่าเรื่องได้ฟรี ทนายที่สนใจจะตอบกลับในแชตของแพลตฟอร์ม หรือค้นหาทนายตามประเภทคดีและจังหวัดได้ทันที