泰国分售住宅区：道路和公园由谁维护？公共管理费、住宅区法人与欠缴后果

在泰国买下分售住宅区（泰语 หมู่บ้านจัดสรร）里的房子，也就和其他住户共用区内的道路、公园和儿童游乐场。住户最常问的是：这些设施由谁维护？公共管理费按什么收？逾期缴费会怎样？住户怎样才能自己接手管理？

答案都在佛历2543年（2000年）《土地分售法》（泰语 พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน）中。该法最近一次由佛历2568年（2025年）第3号修正法修订，自2026年3月1日起施行。本文说明买家和住户需要了解的要点。

什么是法律意义上的分售住宅区

把土地分成合计10块以上的地块出售，就是法律所说的土地分售，不论地块来自一块土地还是几块相连的土地；先分成不足10块、3年内再增加分割，合计达到10块以上的，也包括在内（第4条）。

• 未经土地分售委员会许可，任何人不得分售土地（第21条）。曼谷以外由府尹担任主席的府土地分售委员会负责，曼谷则由曼谷土地分售委员会负责。
• 开发商须在项目办公室公开、显眼的地方展示许可证、平面图、项目及获批的分售方式（第31条），买家可以在购买前查看。
• 公共设施是指开发商为买家共同使用而提供的设施，例如道路、公园和儿童游乐场。

公寓适用另一部法律，即《公寓法》，详见公寓法人指南。

道路和公园为每一块地负担地役

开发商提供的公共设施，依法为分售地块的利益负担地役（泰语 ภาระจำยอม）（第43条）。即使道路或公园所在的土地仍登记在开发商名下，住宅区内每一块地都有权使用，开发商不得做任何减损这种利益或降低便利的事。

第43条还要求开发商：

• 维护公共设施，使其正常使用，标准不得低于原有水平；
• 为其建造且仍由其负责的公共设施，安排维护保证合同。

如果开发商减损地役的利益，或违反获批的平面图、项目或分售方式，委员会可以命令其停止，维护公共设施使其正常使用，或按获批内容执行（第52条）。违反该命令的开发商将被处以罚款，并在违反期间按日加罚。

住户遇到问题可以向委员会反映。府土地分售委员会的秘书由府土地官员担任；曼谷委员会的秘书由土地厅代表担任。

开发商须维护到何时

申请许可时，开发商须提交公共设施的维护计划、项目和期限（第23条第5项）。期满后，开发商须按以下顺序完成其中一项，才能卸下维护义务（第44条）：

1. 买家成立住宅区法人（或依其他法律成立的法人），接收公共设施自行管理维护；成立期限由开发商规定，但自收到通知之日起不得少于180天。
2. 开发商把公共设施捐作公共用途，或经委员会批准以其他方式维护。

无论哪一种，开发商随后都须把维护保证合同所列的金额，交给住宅区法人或地方政府（视情况而定）。

2025年的修订为住户增加了一条出路：如果开发商不推动买家成立法人，或不维护公共设施，按项目图已售地块中至少半数地块的买家，可以向府土地官员或其分支机构申请成立住宅区法人。

如何成立住宅区法人

一般情况下，第45至47条的程序如下：

1. 表决：项目图中全部地块至少半数的买家决议成立住宅区法人，并委派代表提出申请。
2. 规约：至少包括名称、宗旨、办公地点、委员会、运作、会计与财务、成员权利义务以及成员大会等事项，按部令规定。
3. 登记：代表向府土地官员或其分支机构提交申请和规约。
4. 取得法人资格：登记后，由住宅区委员会在成员大会监督下运作，并对外代表法人（第46条）。
5. 成员：所有地块买家都是成员；尚未售出或已转回开发商的地块，由开发商作为成员（第47条）。

住宅区法人能做什么

第48条为买家利益赋予以下权力和职责，其中部分事项须先经成员大会决议：

公共管理费怎么收

通常所说的公共管理费，在法律上称为公共设施维护管理费。第49条规定：

• 按月向住宅区内每一块地收取，或按住宅区法人规约的规定收取。
• 买家为自己的地块缴费；尚未售出的地块由开发商缴纳。
• 费率的制定和调整须经成员大会决议通过；开发商经批准以其他方式维护的，须经委员会同意。
• 自2026年3月1日起，可以按土地用途或面积制定不同费率，具体依中央土地分售委员会的规章。

逾期和欠缴的后果

第50条按欠缴时间规定了不同后果：

• 逾期缴费：按土地分售委员会规定的费率缴纳罚款。
• 欠缴3个月以上：可能被暂停服务或暂停使用公共设施的权利。
• 欠缴6个月以上：土地官员有权暂停该地块的权利和法律行为登记，直到缴清为止。

最后一条在出售或过户房屋时尤其重要：过户日前，请向住宅区法人确认该地块没有未缴的管理费。

外国住户须知

外国人一般不能在泰国拥有土地（详见外国人与土地指南）。如果您在住宅区租房，或地块登记在泰籍配偶名下，请注意：依该法，住宅区法人的成员和缴费人都是地块的买家（第47条和第49条）。租户是否须承担公共管理费，取决于租约的约定。

买房前的检查清单

• 查看开发商须在办公室展示的许可证、平面图和项目。
• 询问是否已成立住宅区法人；尚未成立的，开发商仍须维护公共设施。
• 索取规约、管理费费率和公共设施使用规则。
• 购买二手房时，过户前向住宅区法人确认该地块的管理费缴纳情况。

咨询律师

住宅区纠纷往往取决于各项目的具体情况：开发商迟迟不移交公共设施、住户想自行成立法人，或不确定管理费决议是否有效。在 Lawmanee 上可以免费发布您的情况，有意向的律师会在平台聊天中回复，也可以按案件类型、府和语言查找律师。