公寓是外国人在泰国最容易合法拥有的房地产类型。但必须在汇款之前满足法律条件，任何一步出错，都可能导致无法以自己的名义办理过户登记。
外国人可以拥有哪些房产
- 公寓单位：符合佛历2522年（1979年）《公寓法》第19条规定条件的，可以拥有永久产权。
- 土地：原则上外国人不能拥有土地，法律另有特别规定的除外。
- 独栋房屋：可以拥有房屋建筑本身，但房屋下的土地通常只能租赁，租约每次登记最长30年。
为规避限制而让泰国人或泰国公司代持（nominee）是违法行为，还可能让您同时失去房产和已付的款项。
必须满足的两个条件
1. 所购单位必须在49%外籍配额之内
《公寓法》第19条之二规定，同一栋公寓中外国人拥有的单位合计不得超过全部单位面积的49%，按面积而不是按套数计算。
在支付订金之前，请向开发商或公寓法人确认是否仍有外籍配额，并取得书面确认。热门楼盘的外籍配额往往很快用完。如果配额已满，剩下的选择只有长期租赁，而租赁并不是产权。
2. 购房款必须以外币从境外汇入
大多数外国买家是以"从境外汇入外币"的条件取得产权。实际操作上：
- 从境外账户以外币汇款到泰国的银行账户，由泰国银行兑换成泰铢。
- 在汇款用途中注明用于购买公寓，并写明项目名称和房号。
- 向收款银行申请通常称为 FET（外汇交易表） 的证明文件（金额达到5万美元或以上时由银行出具；金额较小时可申请收款证明信），用于提交给土地厅。
- 汇入金额应不少于将要登记的买卖价格。
同时请遵守资金汇出国的外汇管理规定。
购房5个步骤
- 订房前先核查：公寓产权证（Or.Chor.2，泰文"อ.ช.2"）上的业主和权利负担、公寓登记情况、拖欠的物业费，以及外籍配额。
- 签订合同：订房协议和买卖预约合同。仔细阅读订金条款、过户日期、项目延期时的退款安排，以及双语合同中以哪种语言为准。
- 把购房款汇入泰国：按照条件2操作，并保存每一笔汇款的FET文件。
- 准备过户文件：护照、汇款证明、公寓法人出具的物业费无欠款证明，以及外籍配额确认函。本人无法到场的，需按土地厅格式办理授权委托书。
- 在土地厅办理过户登记：缴纳税费，领取登记在您名下的公寓产权证（Or.Chor.2）。
过户当天的费用
| 项目 | 费率 | 承担方 |
|---|---|---|
| 过户费 | 官方评估价的2% | 按约定（通常双方各半） |
| 特别营业税 | 3.3%，一般适用于卖方持有未满5年或卖方为公司 | 卖方 |
| 印花税 | 0.5%，仅在无需缴纳特别营业税时适用 | 卖方 |
| 预扣所得税 | 视卖方类型和持有年限计算 | 卖方 |
合同可以另行约定费用分担。新楼盘通常还有其他费用，例如预缴物业费和公共维修基金。泰国政府过去不时推出的过户费减免措施仅适用于泰国籍买家，因此外国买家应按标准费率做预算。
常见错误
- 未确认外籍配额是否仍有剩余就先付订金。
- 以泰铢汇款，或经他人在泰国的账户转账，导致无法证明是从境外汇入外币。
- 相信"30+30+30年"租约一定能续期，但租约每次最多只能登记30年，续期并无保障。
- 让泰国人或代持公司代为持有产权。
- 在没有译文或可信任的人解释的情况下，签署自己看不懂的泰文合同。
付订金前先请律师把关
购房前请律师审查文件和合同的费用，通常远低于事后处理问题的代价。在 Lawmanee 上可以找到会说中文或英语的房地产律师，也可以免费发布案件，获取产权与公寓买卖合同审查的报价。
