คอนโดเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในไทยได้ตรงไปตรงมาที่สุด แต่มีเงื่อนไขทางกฎหมายที่ต้องทำให้ครบตั้งแต่ก่อนโอนเงิน ถ้าพลาดขั้นตอนใดขั้นตอนหนึ่ง อาจจดทะเบียนโอนเป็นชื่อตัวเองไม่ได้ บทความนี้เขียนสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ และคนไทยที่ช่วยคู่สมรส ญาติ หรือลูกค้าชาวต่างชาติซื้อห้องชุด

ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอะไรได้บ้าง

  • ห้องชุด (คอนโด) ถือกรรมสิทธิ์ได้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เมื่อเข้าเงื่อนไขในมาตรา 19
  • ที่ดิน โดยหลักคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ไม่ได้ เว้นแต่มีกฎหมายให้สิทธิเป็นกรณีพิเศษ
  • บ้าน เป็นเจ้าของตัวอาคารได้ แต่ที่ดินใต้บ้านมักต้องใช้วิธีเช่า ซึ่งจดทะเบียนการเช่าได้ครั้งละไม่เกิน 30 ปี

การให้คนไทยหรือบริษัทไทยถือกรรมสิทธิ์แทน (นอมินี) เพื่อเลี่ยงข้อจำกัดเป็นความผิดตามกฎหมาย และเสี่ยงที่จะเสียทั้งทรัพย์สินและเงินที่จ่ายไป

เงื่อนไขสำคัญ 2 ข้อ

แผนภาพ 2 เงื่อนไขหลัก คือโควตาต่างชาติไม่เกิน 49% และการโอนเงินตราต่างประเทศเข้าไทยพร้อมเอกสาร FET

1. ห้องต้องอยู่ในโควตาต่างชาติ 49%

มาตรา 19 ทวิ กำหนดให้ห้องชุดที่คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดหนึ่ง เมื่อรวมกันต้องไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารนั้น โดยนับตามพื้นที่ ไม่ใช่ตามจำนวนห้อง

ก่อนวางเงินจอง ให้ถามโครงการหรือนิติบุคคลอาคารชุดว่ายังมีโควตาต่างชาติเหลือหรือไม่ และขอหนังสือยืนยันไว้ โครงการยอดนิยมมักใช้โควตาต่างชาติหมดเร็ว ถ้าโควตาเต็ม ทางเลือกที่เหลือคือการเช่าระยะยาว ซึ่งไม่ใช่การเป็นเจ้าของ

2. เงินต้องมาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ

ผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่ถือกรรมสิทธิ์ได้ด้วยเงื่อนไขว่านำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทย ในทางปฏิบัติ

  • โอนเงินจากบัญชีในต่างประเทศเข้าบัญชีธนาคารในไทยเป็นสกุลเงินต่างประเทศ แล้วให้ธนาคารในไทยแลกเป็นเงินบาท
  • ระบุวัตถุประสงค์การโอนว่าเพื่อซื้อห้องชุด พร้อมชื่อโครงการและเลขห้อง
  • ขอเอกสารรับรองจากธนาคารผู้รับเงินที่มักเรียกว่า FET Form (ธนาคารออกให้สำหรับยอดตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ ส่วนยอดที่ต่ำกว่านั้นให้ขอหนังสือรับรองการรับเงินแทน) เพื่อใช้ยื่นต่อสำนักงานที่ดิน
  • ยอดเงินที่นำเข้ามาควรไม่น้อยกว่าราคาซื้อขายที่จะจดทะเบียน

ควรตรวจสอบกฎเกณฑ์การโอนเงินออกนอกประเทศของประเทศต้นทางด้วย

ขั้นตอนการซื้อ 5 ขั้น

ขั้นตอนซื้อคอนโดในไทยสำหรับชาวต่างชาติ 5 ขั้น

  1. ตรวจสอบก่อนจอง ชื่อเจ้าของและภาระผูกพันในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) การจดทะเบียนอาคารชุด หนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระ และโควตาต่างชาติ
  2. ทำสัญญา สัญญาจองและสัญญาจะซื้อจะขาย อ่านเงื่อนไขเงินมัดจำ กำหนดวันโอน การคืนเงินเมื่อโครงการล่าช้า และภาษาที่ใช้ตีความเมื่อสัญญามีสองภาษา
  3. โอนเงินเข้าประเทศไทย ตามเงื่อนไขข้อ 2 และเก็บเอกสาร FET ไว้ทุกยอด
  4. เตรียมเอกสาร หนังสือเดินทาง เอกสารการโอนเงิน หนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุด และหนังสือยืนยันโควตาต่างชาติ ถ้าไม่ไปด้วยตนเองต้องทำหนังสือมอบอำนาจตามแบบของสำนักงานที่ดิน
  5. จดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน ชำระค่าธรรมเนียมและภาษี แล้วรับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ที่มีชื่อคุณเป็นเจ้าของ

ค่าใช้จ่ายวันโอน

รายการ อัตรา ผู้รับภาระ
ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินทางราชการ ตามที่ตกลงกัน (มักแบ่งคนละครึ่ง)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% โดยทั่วไปเมื่อผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี หรือผู้ขายเป็นบริษัท ผู้ขาย
อากรแสตมป์ 0.5% เฉพาะกรณีไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขาย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณตามประเภทผู้ขายและระยะเวลาถือครอง ผู้ขาย

สัญญาอาจตกลงแบ่งภาระต่างจากนี้ได้ โครงการใหม่มักมีค่าใช้จ่ายเพิ่ม เช่น ค่าส่วนกลางล่วงหน้าและเงินกองทุนส่วนกลาง ส่วนมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนที่รัฐบาลเคยออกมาในบางช่วง กำหนดให้เฉพาะผู้ซื้อสัญชาติไทย ผู้ซื้อต่างชาติจึงควรคำนวณที่อัตราปกติ

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย

  • วางเงินจองก่อนตรวจสอบว่าโควตาต่างชาติยังเหลือ
  • โอนเงินเป็นเงินบาท หรือโอนผ่านบัญชีในไทยของคนอื่น จนไม่มีหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามา
  • เชื่อสัญญาเช่าแบบ "30+30+30 ปี" ว่าต่ออายุได้แน่นอน ทั้งที่การจดทะเบียนการเช่าทำได้ครั้งละไม่เกิน 30 ปี และการต่ออายุไม่มีหลักประกัน
  • ใช้คนไทยหรือบริษัทนอมินีถือกรรมสิทธิ์แทน
  • เซ็นสัญญาภาษาไทยที่อ่านไม่ออก โดยไม่มีคำแปลหรือคนที่ไว้ใจอธิบายให้ฟัง

ให้ทนายตรวจก่อนวางเงินจอง

ค่าตรวจสอบเอกสารและสัญญาก่อนซื้อ มักน้อยกว่าความเสียหายจากปัญหาที่มาพบทีหลังมาก บน Lawmanee คุณค้นหาทนายด้านอสังหาริมทรัพย์ที่สื่อสารภาษาอังกฤษหรือภาษาจีนได้ หรือโพสต์ประกาศขอใบเสนอราคางานตรวจสอบกรรมสิทธิ์และสัญญาซื้อขายคอนโดได้ฟรี